Vendre une maison en indivision demande en principe l'accord de tous les indivisaires (Code civil, art. 815-3). Si l'un refuse, ceux qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente, qui se fait alors aux enchères (art. 815-5-1). Chacun peut aussi vendre sa seule part : les autres sont prioritaires pour l'acheter.

Vendre une maison en indivision : faut-il l’accord de tous les indivisaires ?

Oui, en principe. Vendre la maison est un acte de disposition : le Code civil exige le consentement de tous les indivisaires, quelle que soit la taille de leur part. Un seul refus suffit donc à empêcher la vente amiable. La loi prévoit toutefois plusieurs voies pour passer outre, toutes devant le juge.

La règle est à l’article 815-3 du Code civil : « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° » — et ce 3° ne vise que la vente des meubles pour payer les dettes de l’indivision. Service-Public.fr range la vente d’un bien immobilier parmi les actes pour lesquels « la décision doit être prise à l’unanimité ». La majorité des deux tiers, qui suffit pour administrer la maison, ne suffit pas pour la vendre : voir notre guide de la maison de famille en indivision.

Ce que cela donne pour une vente amiable :

• Tous signent, la promesse comme l’acte. Un acte qui transfère un droit sur un immeuble est publié au service de la publicité foncière (article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955), et tout acte publié « doit être dressé en la forme authentique » (article 4 du même décret) : la vente passe donc devant notaire.
• Le prix se répartit « au prorata de vos parts respectives », selon le ministère de l’Économie, une fois les comptes faits.
• Sous une convention d’indivision, la règle est la même : « aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l’accord de tous les indivisaires », sauf autorisation de la justice (article 1873-8). Voir notre guide de la convention d’indivision.
• Avec un usufruitier — le parent survivant, par exemple : le juge ne peut pas, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété « contre la volonté de l’usufruitier » (article 815-5). Voir aussi notre guide usufruit et travaux.

Quand l’accord de tous manque, il reste la vente aux deux tiers, l’autorisation donnée à un indivisaire de vendre seul, et les enchères ordonnées dans un partage judiciaire. Des règles particulières existent en Corse et en outre-mer, que Service-Public.fr signale ; ce guide décrit le droit commun.

La vente à la majorité des deux tiers : la procédure de l’article 815-5-1, étape par étape

Les indivisaires qui réunissent au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente, malgré le refus ou le silence des autres. Ils déclarent d’abord leur intention devant un notaire, qui la fait signifier. Si le tribunal l’autorise, la maison est vendue aux enchères, par licitation.

Tout est dans l’article 815-5-1 du Code civil, qui décrit la procédure dans l’ordre :

1. Réunir les deux tiers des droits. La majorité se compte en droits, pas en personnes : avec trois enfants à parts égales, deux suffisent.
2. Déclarer l’intention de vendre devant un notaire. Ces indivisaires « expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis ».
3. La signification aux autres. « Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. »
4. Trois mois pour répondre. Si un ou plusieurs indivisaires « s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal ».
5. Le tribunal judiciaire. Il « peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».
6. La vente aux enchères. « Cette aliénation s’effectue par licitation. » Les sommes retirées de la vente « ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision ».

La vente ainsi autorisée « est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut », sauf si l’intention de vendre ne lui avait pas été signifiée comme le prévoit la troisième étape.

Trois limites se lisent dans le même texte :

• Pas de vente de gré à gré. La majorité ne choisit ni l’acheteur ni le prix : la vente se fait par licitation.
• Pas en cas de démembrement. La procédure est exclue « en cas de démembrement de la propriété du bien » — une maison dont un parent a l’usufruit et les enfants la nue-propriété, par exemple.
• Pas si un indivisaire est dans l’un des cas de l’article 836 : présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté par suite d’éloignement, ou placé sous un régime de protection.

Le texte ne donne aucun délai au tribunal pour statuer. Et si, dans les trois mois, tous donnent leur accord, la vente peut se faire à l’amiable.

Refus qui met en péril l’intérêt commun, urgence, indivisaire hors d’état de s’exprimer : les autres autorisations du juge

Sans réunir les deux tiers, un indivisaire peut encore demander au juge l’autorisation de vendre seul. Trois textes le permettent : quand le refus d’un coïndivisaire met en péril l’intérêt commun, quand l’urgence et l’intérêt commun l’exigent, ou quand un indivisaire ne peut plus exprimer sa volonté. Chacun a ses conditions.

• Le refus qui met en péril l’intérêt commun. « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun » (article 815-5). Le désaccord ne suffit pas : il faut que l’intérêt commun soit en péril. L’acte ainsi passé est opposable à celui qui refusait.
• L’urgence. « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun » ; depuis le 9 avril 2026, il « peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis » (article 815-6, complété par la loi du 7 avril 2026). Service-Public.fr précise que cette vente doit être « justifiée par une situation d’urgence et par l’intérêt commun », et que la loi consacre ici une jurisprudence de la Cour de cassation.
• L’indivisaire hors d’état de manifester sa volonté — un parent très âgé, par exemple : un autre « peut se faire habiliter par justice à le représenter, d’une manière générale ou pour certains actes particuliers », aux conditions fixées par le juge (article 815-4). Voir notre guide de la maison d’un parent en EHPAD.

Deux différences avec la vente aux deux tiers : aucune majorité n’est demandée, mais il faut établir le péril ou l’urgence ; et ces textes ne parlent pas d’enchères, l’indivisaire autorisé passant lui-même l’acte de vente.

Vendre seulement sa part : la quote-part et le droit de préemption des autres indivisaires

Chaque indivisaire peut vendre sa quote-part sans l’accord des autres. S’il la vend à une personne étrangère à l’indivision, il doit d’abord leur notifier le prix, les conditions et l’identité de l’acheteur : ils ont un mois pour exercer leur droit de préemption. Une vente faite sans cette notification est nulle.

La procédure de l’article 815-14 du Code civil :

• La notification. Le vendeur notifie « par acte extrajudiciaire » — un acte de commissaire de justice, précise Service-Public.fr — « le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir ».
• Un mois pour préempter. « Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. »
• Deux mois pour signer. Celui qui préempte dispose « d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au vendeur ».
• À plusieurs. Les indivisaires qui préemptent ensemble sont réputés acquérir la part « en proportion de leur part respective dans l’indivision », sauf convention contraire.

La sanction est à l’article 815-16 : la cession faite au mépris de ces règles est nulle, et « l’action en nullité se prescrit par cinq ans ».

Trois précisions. Si la part est vendue aux enchères, les indivisaires sont prévenus un mois avant la date prévue, et chacun peut se substituer à l’acquéreur dans le mois qui suit l’adjudication (article 815-15). Quand la maison est grevée d’un usufruit, les notifications sont adressées à tout nu-propriétaire et à tout usufruitier (article 815-18). Et sous une convention d’indivision, les mêmes droits de préemption et de substitution s’appliquent (article 1873-12).

Le texte ne vise que la cession « à une personne étrangère à l’indivision » : il ne prévoit pas cette notification quand un indivisaire vend sa part à un autre. Ce rachat entre indivisaires est décrit dans notre guide sortir de l’indivision. Et l’acheteur d’une part n’achète pas la maison : il prend la place du vendeur dans l’indivision.

La licitation : quand la maison indivise est vendue aux enchères

La licitation est la vente aux enchères d’un bien indivis, dont le prix est ensuite partagé. Elle intervient quand la maison ne peut être ni partagée ni attribuée à l’un des indivisaires, dans un partage judiciaire, ou quand le tribunal autorise la vente aux deux tiers. Les indivisaires peuvent enchérir eux-mêmes.

Le principe est dans le Code civil depuis 1804 : si une chose commune « ne peut être partagée commodément et sans perte », « la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires » (article 1686). Le code de procédure civile en règle le déroulement :

• Qui l’ordonne. Dans un partage judiciaire, le tribunal « ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués » (article 1377). Le partage judiciaire lui-même est décrit dans notre guide sortir de l’indivision.
• La mise à prix. « Le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. » Il peut prévoir une mise à prix inférieure, à défaut d’enchères (article 1273).
• Où ont lieu les enchères. Elles sont reçues « soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal judiciaire, soit à l’audience des criées par un juge désigné par ce tribunal » (article 1272). Un cahier des charges indique la mise à prix et les conditions de la vente (articles 1271 à 1281).
• Qui peut enchérir. « Si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux. A défaut, les tiers à l’indivision y sont toujours admis » (article 1378).
• Après l’adjudication. « Dans les dix jours qui suivent l’adjudication définitive, toute personne peut faire une surenchère du dixième » (article 1279).

Aux enchères, les indivisaires ne choisissent ni l’acheteur ni le prix final. Mais dans un partage judiciaire, ils peuvent à tout moment revenir à l’amiable, si les conditions d’un partage amiable sont réunies (article 842 du Code civil).

Partage du prix de vente : les comptes à faire avant de répartir

Le prix se répartit au prorata des droits de chacun, mais après les comptes. Les créanciers de l’indivision sont payés d’abord. Puis chaque indivisaire est crédité de ce qu’il a avancé pour conserver ou améliorer la maison, et débité de ce qu’il doit, comme une indemnité d’occupation. C’est ce décompte qu’il faut préparer.

• Le prix reste indivis jusqu’à sa répartition. « Sont de plein droit indivis, par l’effet d’une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis » (article 815-10) : le prix prend la place de la maison.
• Les créanciers de l’indivision d’abord. Ceux dont la créance « résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis » — l’artisan resté impayé, par exemple — « seront payés par prélèvement sur l’actif avant le partage » (article 815-17).
• Ce que chacun a avancé. Il est tenu compte à l’indivisaire de ce dont il a augmenté la valeur de la maison « au temps du partage ou de l’aliénation », et de ses dépenses nécessaires de conservation (article 815-13). Le calcul est dans notre guide qui paie les travaux ; celui des charges courantes, dans notre guide des dépenses d’une maison en indivision.
• Ce que chacun doit. L’indivisaire qui a occupé seul la maison est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité (article 815-9), dans les limites qu’expose notre guide de la maison occupée par un héritier. Il répond aussi des dégradations dues à son fait ou à sa faute.
• Pas de droit de partage sur la vente. L’administration fiscale admet que ce droit ne soit pas réclamé « sur les contrats de vente de biens indivis contenant des clauses relatives au partage de prix » (BOFiP).
• La plus-value se regarde vendeur par vendeur. Le seuil d’exonération de 15 000 €, par exemple, « s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise » : dans l’exemple du BOFiP, un indivisaire est exonéré et l’autre imposable. Les travaux qui réduisent la plus-value sont dans notre guide plus-value et factures de travaux.

Ce qu’il faut garder et réunir : les papiers de la vente d’une maison en indivision

Aux documents de toute vente — les diagnostics, le titre de propriété — s’ajoutent ceux de l’indivision : la pièce qui établit les droits de chacun, la convention d’indivision s’il en existe une, et tout ce qui sert aux comptes, des factures de travaux aux avis de taxe foncière, avec la preuve de qui a payé.

• Les documents de la vente. Le dossier de diagnostic technique, le titre de propriété et les autres pièces sont listés dans notre guide des documents à réunir pour vendre sa maison.
• La pièce qui établit les droits de chacun. Entre héritiers, « à défaut d’autre titre, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire » (article 815-11), et la transmission de la maison par décès est constatée par une attestation notariée, publiée au service de la publicité foncière (décret n° 55-22, article 28). Pour un achat à plusieurs, c’est l’acte d’achat qui donne la répartition, rappelle Service-Public.fr.
• La convention d’indivision, si la famille en a signé une.
• L’état des revenus et des frais que doit tenir quiconque encaisse ou dépense pour le compte de l’indivision (article 815-8).
• Les factures de travaux, avec le nom de celui qui les a payées et la preuve du paiement : elles servent deux fois, aux comptes entre indivisaires et au calcul de la plus-value.
• Les avis de taxe foncière, les primes d’assurance et l’accord sur l’occupation, si l’un de vous a habité la maison : gratuité, ou montant de l’indemnité.
• Si la vente est passée par le juge : la signification faite par le notaire, son procès-verbal et la décision du tribunal.

Écrire l’accord de principe avant la mise en vente — prix plancher, choix du notaire — et le faire signer par tous est une précaution, sans obligation : nous n’avons trouvé aucun texte qui l’impose.

Préparer la vente de la maison indivise sans y penser

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Questions fréquentes

Peut-on vendre une maison en indivision sans l'accord de tous ?

Non, une maison en indivision ne se vend pas à l'amiable sans l'accord de tous : la vente demande le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Mais le tribunal judiciaire peut l'autoriser à la demande des indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits (article 815-5-1), ou autoriser un indivisaire à vendre seul quand un refus met en péril l'intérêt commun, ou en cas d'urgence.

Combien de temps prend la vente aux deux tiers ?

Le texte qui organise la vente aux deux tiers fixe deux délais : le notaire a un mois pour faire signifier l'intention de vendre aux autres indivisaires, qui ont trois mois pour répondre. C'est seulement après, en cas d'opposition ou de silence, que le tribunal peut être saisi. L'article 815-5-1 ne fixe aucun délai au tribunal pour statuer.

Puis-je vendre ma part d'une maison en indivision à quelqu'un d'extérieur ?

Oui, vous pouvez vendre votre part à une personne extérieure à l'indivision, mais vous devez d'abord notifier aux autres indivisaires, par acte de commissaire de justice, le prix, les conditions et l'identité de l'acheteur. Ils ont un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14 du Code civil). Une vente faite sans cette notification est nulle.

Comment se partage le prix de vente d'une maison en indivision ?

Le prix de vente d'une maison en indivision se partage au prorata des parts de chacun, selon le ministère de l'Économie, après les comptes : les créanciers de l'indivision sont payés d'abord, puis chacun est crédité des dépenses qu'il a avancées pour conserver ou améliorer la maison (article 815-13 du Code civil).

Qu'est-ce qu'une licitation ?

La licitation est la vente aux enchères d'un bien indivis, dont le prix est ensuite partagé (article 1686 du Code civil). Le tribunal l'ordonne quand la maison ne peut être ni partagée ni attribuée, ou quand il autorise la vente aux deux tiers. Les indivisaires peuvent enchérir eux-mêmes.

Sources (18)

1. Code civil, articles 815-2 à 815-7-1 (actes relatifs aux biens indivis, dont les articles 815-3, 815-4, 815-5 et 815-5-1) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
2. Code civil, article 815-6, modifié par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
3. Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
4. Code civil, articles 815-8 à 815-16 (droits et obligations des indivisaires, droit de préemption) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
5. Code civil, articles 815-17 et 815-18 (créanciers, indivision en usufruit) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
6. Code civil, articles 836 et 842 (partage amiable, retour à l'amiable) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
7. Code civil, articles 1686 à 1688 (licitation) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
8. Code civil, articles 1873-8 et 1873-12 (convention d'indivision) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
9. Code de procédure civile, articles 1377 et 1378 (licitation) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
10. Code de procédure civile, articles 1271 à 1281 (vente judiciaire des immeubles) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
11. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, article 28 — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
12. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, article 4 — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
13. Succession : indivision entre les héritiers — Service-Public.fr (F1296) — consulté le 1er octobre 2026
14. Successions : de nouvelles règles pour faciliter la résolution des conflits — Service-Public.fr (A18909) — consulté le 1er octobre 2026
15. Divorce : règles de partage des biens — Service-Public.fr (F36328) — consulté le 1er octobre 2026
16. Succession : qu'est-ce que l'indivision ? — ministère de l'Économie — consulté le 1er octobre 2026
17. Partages purs et simples : vente de biens indivis et clauses relatives au partage du prix — BOFiP (BOI-ENR-PTG-10-10) — consulté le 1er octobre 2026
18. Plus-values immobilières : exonération liée au montant des cessions, bien détenu en indivision — BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-70) — consulté le 1er octobre 2026

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