Le parent décide de sa maison tant qu'il le peut : il n'est pas obligé de la vendre ni de la louer pour entrer en EHPAD. Ses enfants n'agissent qu'avec un pouvoir : procuration, mandat de protection future ou mesure du juge ; sous tutelle, la vente du logement exige l'autorisation du juge. L'aide sociale à l'hébergement peut être récupérée sur la succession.

Qui peut décider de vendre la maison d’un parent en EHPAD ?

Le parent lui-même, tant qu’il peut exprimer sa volonté : la maison est à lui, et il n’est pas obligé de la vendre ni de la louer pour entrer en EHPAD. Ses enfants ne peuvent agir à sa place qu’avec un pouvoir : une procuration, un mandat de protection future, ou une mesure décidée par le juge.

Pour-les-personnes-agees.gouv.fr s’adresse au parent : « Vous n’êtes pas obligé de la vendre ni de la louer. » Il décrit plusieurs voies : garder la maison et demander l’aide sociale à l’hébergement, ou la garder pendant que les proches paient la différence entre ses revenus et la facture ; la vendre ; la louer ; la vendre en viager.

Trois situations changent qui doit signer :

• Le parent est marié. « Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni » (article 215 du Code civil). Si l’un d’eux est hors d’état de manifester sa volonté, l’autre peut être autorisé par justice à passer seul l’acte (article 217).
• La maison est déjà en indivision, par exemple entre le parent survivant et ses enfants. La vente demande l’accord de tous, un bail les deux tiers des droits (article 815-3) ; si le parent est hors d’état de manifester sa volonté, un autre indivisaire peut se faire habiliter par justice à le représenter (article 815-4). Voir notre guide de la maison en indivision.
• Le parent survivant n’a qu’un droit viager d’habitation : quand la maison n’est plus adaptée à ses besoins, lui ou son représentant peut la louer « afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions d’hébergement » (article 764). Ce droit est expliqué dans notre guide de la maison en indivision occupée par un héritier.

Procuration, mandat de protection future : ce que les enfants peuvent signer à sa place

Une procuration générale ne permet que les actes d’administration : pour vendre, il faut un pouvoir exprès, et toute procuration prend fin avec la tutelle ou le décès du parent. Le mandat de protection future, préparé à l’avance, prend le relais quand le parent ne peut plus pourvoir seul à ses intérêts ; notarié, il permet de vendre un bien immobilier.

• La procuration. « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » (article 1984 du Code civil). « Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès » (article 1988). Il finit notamment par « la mort, la tutelle des majeurs » du mandant (article 2003).
• Le mandat de protection future. Toute personne majeure qui n’est ni sous tutelle ni sous habilitation familiale peut charger une ou plusieurs personnes de la représenter pour le jour où elle ne pourra plus pourvoir seule à ses intérêts, « par acte notarié ou par acte sous seing privé » (article 477). Il « ne produit aucun effet tant qu’il n’a pas été activé », sur certificat médical circonstancié, précise Service-Public.fr.
• Ce qu’il permet. Sous signature privée, il se limite aux actes d’administration, et les actes de disposition demandent l’accord du juge des tutelles, selon la même fiche. Notarié, il inclut « tous les actes patrimoniaux que le tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec une autorisation » (article 490), dont la vente du bien immobilier.
• La donation, jamais seul. Donner la maison aux enfants demande l’autorisation du juge des tutelles, même sous mandat notarié : le mandataire ne peut accomplir un acte de disposition à titre gratuit qu’avec elle (même article 490). La fiche de Service-Public.fr cite la donation parmi les pouvoirs du mandataire notarié sans le préciser : c’est le Code qui s’applique.

Pour le logement lui-même, l’article 426 du Code civil, présenté ci-dessous, exige l’autorisation du juge pour vendre le logement d’une « personne protégée ». Nous n’avons trouvé aucune source officielle qui dise s’il s’applique à la vente décidée par un mandataire de protection future : posez la question au notaire avant de signer.

Parent sous tutelle ou habilitation familiale : l’autorisation du juge pour vendre ou louer le logement

Le logement d’une personne protégée, résidence principale ou secondaire, doit lui être conservé aussi longtemps que possible. Le vendre, résilier son bail ou le louer demande l’autorisation du juge, ou du conseil de famille s’il existe, et l’avis d’un médecin extérieur à l’établissement quand l’acte vise l’entrée en EHPAD. Ses souvenirs et objets personnels lui restent.

L’article 426 du Code civil pose quatre règles :

• Conserver. Le logement et ses meubles, « qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible ».
• Sans le juge, rien de durable. Le pouvoir d’administrer ne permet que « des conventions de jouissance précaire », qui cessent dès le retour de la personne protégée dans son logement.
• Vendre ou louer avec l’autorisation du juge. Disposer du logement « par l’aliénation, la résiliation ou la conclusion d’un bail » suppose l’autorisation du juge, ou du conseil de famille s’il a été constitué. Si l’acte vise l’accueil dans un établissement, il faut l’avis préalable d’un médecin qui n’y exerce pas.
• Garder les souvenirs. Les souvenirs et les objets à caractère personnel restent à la disposition de la personne, le cas échéant par les soins de l’établissement qui l’héberge.

Service-Public.fr le confirme pour la tutelle, où vendre un bien demande l’autorisation du juge, et pour l’habilitation familiale, où c’est le cas de la vente « de la résidence principale et secondaire de la personne protégée ».

L’aide sociale à l’hébergement : ce que la maison change à la demande

L’aide sociale à l’hébergement, versée par le département, est ouverte dès 65 ans aux personnes dont les ressources ne suffisent pas à payer l’établissement. Pour les apprécier, le code compte les revenus, loyers compris, et la valeur des biens qui ne rapportent rien, à l’exclusion de l’habitation principale. Les enfants sont invités à indiquer l’aide qu’ils peuvent apporter.

• Qui peut la demander. « Toute personne âgée de soixante-cinq ans privée de ressources suffisantes », ou de plus de soixante ans si elle est reconnue inapte au travail (article L. 113-1 du code de l’action sociale et des familles). Ses revenus doivent être inférieurs aux frais d’hébergement facturés, précise Service-Public.fr.
• Comment la maison compte. Le département tient compte des revenus et « de la valeur en capital des biens non productifs de revenu » (article L. 132-1) : hors habitation principale, ils sont réputés rapporter chaque année 50 % de leur valeur locative pour un immeuble bâti, 3 % pour des capitaux (article R. 132-1). Nous n’avons trouvé aucune source officielle qui dise si la maison quittée pour l’EHPAD reste « l’habitation principale » : c’est au département qu’il faut le demander.
• Ce que le parent verse. Ses ressources, « de quelque nature qu’elles soient », loyers compris, sauf les prestations familiales, sont affectées à ses frais d’hébergement dans la limite de 90 % (article L. 132-3).
• Ce que la famille indique. Les personnes tenues à l’obligation alimentaire, dont les enfants (article 205 du Code civil), sont « invitées à indiquer l’aide qu’elles peuvent allouer » ; les petits-enfants en sont dispensés pour l’aide sociale à l’hébergement d’un grand-parent (article L. 132-6).

L’allocation personnalisée d’autonomie, elle, n’est jamais récupérée sur la succession (article L. 232-19). Pour les aides à l’adaptation du logement tant que le parent y vit encore, voir notre guide pour adapter la maison d’un parent âgé.

Récupération sur succession et hypothèque légale : ce qui pèse sur la maison du parent

L’aide sociale à l’hébergement est une avance. Le département peut la récupérer sur la succession du parent, dès le premier euro, et de son vivant s’il revient à meilleure fortune ou sur une donation faite après la demande ou dans les dix ans qui la précèdent. Pour garantir ce recours, il peut inscrire une hypothèque légale sur la maison.

• Les recours. Ils s’exercent contre le bénéficiaire revenu à meilleure fortune ou contre sa succession, contre le donataire si la donation a eu lieu après la demande d’aide ou dans les dix ans qui l’ont précédée, contre le légataire, et, à titre subsidiaire, contre le bénéficiaire d’une assurance-vie pour les primes versées après soixante-dix ans (article L. 132-8).
• Dès le premier euro. La récupération se fait « à votre décès sur votre succession à compter du premier euro », dit le portail officiel : le seuil d’actif net de l’article R. 132-12 ne vise que les aides à domicile, la prestation spécifique dépendance et le forfait journalier, pas l’hébergement.
• Sur quoi, et jusqu’où. Sur l’actif net de la succession, dont on retranche les dettes du défunt ; « s’il n’y a pas de succession, il n’y a pas de récupération », précise la page du portail sur la récupération. Dans la limite des sommes versées, le président du conseil départemental fixe le montant et « peut décider de reporter la récupération en tout ou partie » ; pour une donation, le recours va jusqu’à la valeur des biens donnés (article R. 132-11).
• Vendre n’est pas une obligation pour les héritiers. Selon le portail, « si vos héritiers sont en capacité de rembourser le département, ils ne seront pas obligés de vendre votre maison ».

L’hypothèque légale. Pour garantir ces recours, les immeubles des bénéficiaires de l’aide sociale « sont grevés d’une hypothèque légale », inscrite à la demande du préfet ou du président du conseil départemental ; elle ne garantit ni l’aide à domicile ni le forfait journalier (article L. 132-9). Elle n’est possible que si le parent possède des biens immobiliers « d’une valeur égale ou supérieure à 1 500 Euros » (article R. 132-14). La mainlevée est donnée au vu du remboursement de la créance ou d’une remise (article R. 132-16) : si la maison doit être vendue, c’est à régler avec le département et le notaire avant la vente, avec les autres documents pour vendre une maison.

Louer la maison d’un parent en EHPAD : ce qu’implique le statut de bailleur

Louer, c’est devenir bailleur : remettre un logement décent, l’entretenir, annexer au bail un dossier de diagnostic technique. Pour un parent protégé, le bail de son logement demande l’autorisation du juge. Et si le parent reçoit l’aide sociale, les loyers comptent parmi les ressources affectées à ses frais d’hébergement.

Pour le portail officiel, les loyers servent à « payer la différence entre le montant de la facture et vos revenus ». Ce que la loi du 6 juillet 1989 demande alors au bailleur :

• un logement décent, « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » et répondant à un niveau de performance minimal (article 6) ;
• l’entretien, avec « toutes les réparations, autres que locatives », nécessaires (même article) ; la part du locataire est dans notre guide des réparations locatives ;
• un dossier de diagnostic technique annexé au bail : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, état amiante, état des installations d’électricité et de gaz (article 3-3).

Qui signe le bail dépend de la situation : le parent lui-même ; son représentant, avec l’autorisation du juge si le parent est une personne protégée (article 426) ; les indivisaires titulaires des deux tiers des droits si la maison est indivise (article 815-3).

Garder la maison vide : taxe d’habitation, déclaration, assurance, entretien

Une maison gardée vide reste à déclarer, à assurer et à entretenir. L’ancienne résidence principale du parent est exonérée de taxe d’habitation sur les résidences secondaires dès l’année qui suit son entrée en établissement, si elle reste libre de toute occupation. Le changement se déclare aux impôts, et l’assureur doit connaître ce qui aggrave le risque.

• La taxe d’habitation. Les personnes hébergées durablement en établissement qui conservent la jouissance de leur ancienne résidence principale sont exonérées de taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour cette maison, à compter de l’année qui suit leur hébergement (article 1414 B du code général des impôts, et Service-Public.fr). Impots.gouv.fr ajoute que le logement doit rester « libre de toute occupation et non mis en location », et que l’exonération est remise en cause s’il sert en réalité de résidence secondaire à la famille, « en particulier, pour les enfants ou petits enfants ». Elle se demande au service des impôts des particuliers.
• La déclaration d’occupation. Tout propriétaire déclare, avant le 1^er juillet, la nature de l’occupation de ses logements quand elle a changé (article 1418). Après l’entrée en EHPAD, le parent ou son représentant légal la fait depuis l’espace Finances publiques, rubrique « Biens immobiliers », selon impots.gouv.fr.
• L’assurance. L’assuré doit déclarer à l’assureur, par lettre recommandée et dans les quinze jours, les circonstances nouvelles qui aggravent les risques et rendent inexactes les réponses faites à l’assureur (article L. 113-2 du code des assurances). Des contrats excluent aussi le vol commis après une longue inoccupation : Service-Public.fr cite la « clause dite d’inhabitation, par exemple au-delà de 90 jours consécutifs ». Relisez le contrat du parent.
• L’entretien. Une cheminée restée au moins douze mois sans servir n’a pas à être ramonée pendant cette période, mais doit l’être « avant toute nouvelle utilisation » (article R. 1331-71 du code de la santé publique). Couper l’eau, relever les compteurs, passer régulièrement : des habitudes, pour lesquelles nous n’avons trouvé aucun texte ; notre checklist d’ouverture et de fermeture et notre calendrier d’entretien les détaillent.

Ce qu’il faut garder quand on gère la maison d’un parent en EHPAD

Gardez le pouvoir de celui qui signe, les décisions du juge et du département, les déclarations aux impôts, le contrat d’assurance, le bail s’il y en a un, et chaque facture avec le nom de celui qui l’a payée. Ce sont les pièces utiles pour vendre, au moment de la succession, et entre frères et sœurs.

• Le pouvoir : la procuration expresse, le mandat de protection future et la preuve de son activation, ou le jugement de tutelle ou d’habilitation, avec l’autorisation du juge pour vendre ou louer le logement (article 426).
• Les courriers du département : la décision d’aide sociale et, s’il y en a une, l’inscription de l’hypothèque ; ils serviront à la succession.
• Les papiers fiscaux : la déclaration d’occupation et la demande d’exonération de taxe d’habitation.
• L’assurance : le contrat, et la copie de la lettre recommandée qui a signalé le changement.
• Le bail et son dossier de diagnostic technique, si la maison est louée.
• Les factures de la maison, avec le nom de celui qui a payé. C’est une habitude, pas une obligation, mais elle évite de reconstituer les comptes de mémoire.

Qui passe voir la maison, qui garde les papiers : voir notre guide sur la charge mentale de la maison. Et si la famille en devient un jour propriétaire en commun, une convention d’indivision peut fixer qui décide et qui paie.

Gérer la maison d’un parent en EHPAD à plusieurs, sans y penser

Dans cärn, la maison du parent a son carnet, partagé gratuitement par code avec toute la fratrie : chacun voit qui a fait quoi. Chaque intervention y garde sa date, son montant, le nom de celui qui l’a payée et ses justificatifs — la facture du plombier, le certificat de ramonage, la photo d’un dégât.

Dès la création du carnet d’une maison, cärn propose le ramonage, l’entretien de la chaudière et l’assurance habitation ; chaque échéance est rappelée à tous les membres, et « Je m’en occupe » prévient les autres. Les pense-bêtes gardent l’emplacement du robinet d’arrêt ou le numéro du plombier pour celui qui passe voir la maison. Avec cärn+, à 36 € par an, le budget fait le compte de qui a payé quoi, et l’export PDF réunit tout l’historique du carnet, chaque facture à la suite de son intervention.

Questions fréquentes

Faut-il vendre sa maison pour entrer en EHPAD ?

Non, entrer en EHPAD n'oblige pas à vendre sa maison. Le portail officiel pour les personnes âgées le dit au parent : « Vous n'êtes pas obligé de la vendre ni de la louer. » Il peut garder sa maison et demander l'aide sociale à l'hébergement, que le département peut ensuite récupérer sur sa succession (article L. 132-8 du code de l'action sociale et des familles).

Les enfants peuvent-ils vendre la maison d'un parent en EHPAD ?

Les enfants ne peuvent vendre la maison d'un parent en EHPAD qu'avec un pouvoir : une procuration expresse, car un mandat général ne couvre que l'administration (article 1988 du Code civil), un mandat de protection future activé, ou une mesure décidée par le juge. Pour une personne protégée, la vente du logement doit être autorisée par le juge (article 426).

Le département peut-il mettre une hypothèque sur la maison d'un parent en EHPAD ?

Oui, le département peut mettre une hypothèque sur la maison d'un parent en EHPAD si celui-ci reçoit l'aide sociale à l'hébergement : ses immeubles peuvent être grevés d'une hypothèque légale, qui garantit la récupération des sommes versées (article L. 132-9 du code de l'action sociale et des familles). Selon le portail officiel, si les héritiers sont en capacité de rembourser le département, ils ne sont pas obligés de vendre la maison.

L'APA est-elle récupérée sur la succession ?

Non, les sommes versées au titre de l'allocation personnalisée d'autonomie (APA) ne font l'objet d'aucun recouvrement sur la succession, ni sur le légataire, le donataire ou le bénéficiaire d'une assurance-vie (article L. 232-19 du code de l'action sociale et des familles). C'est l'aide sociale à l'hébergement qui est récupérée sur la succession.

Faut-il payer la taxe d'habitation sur la maison d'un parent en EHPAD ?

Le parent hébergé en EHPAD qui conserve la jouissance de son ancienne résidence principale est exonéré de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, à compter de l'année qui suit son entrée (article 1414 B du code général des impôts). Selon impots.gouv.fr, la maison doit rester libre de toute occupation et non louée.

Sources (23)

1. Entrée en EHPAD : vendre ou louer sa maison ? — pour-les-personnes-agees.gouv.fr — consulté le 28 septembre 2026
2. La récupération de l'aide sociale à l'hébergement — pour-les-personnes-agees.gouv.fr — consulté le 28 septembre 2026
3. Code civil, article 426 (logement de la personne protégée) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
4. Code civil, articles 1984 et 1988 (nature et forme du mandat) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
5. Code civil, article 2003 (fin du mandat) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
6. Code civil, articles 477 et 490 (mandat de protection future) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
7. Code civil, articles 215 et 217 (logement de la famille) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
8. Code civil, articles 764, 815-3 et 815-4 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
9. Code civil, article 205 (obligation alimentaire des enfants) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
10. Code de l'action sociale et des familles, articles L. 132-1 à L. 132-12 (participation et récupération) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
11. Code de l'action sociale et des familles, articles R. 132-1 à R. 132-16 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
12. Code de l'action sociale et des familles, articles L. 113-1 et L. 232-19 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
13. Code général des impôts, articles 1414 B et 1418 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
14. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-3 et 6 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
15. Code des assurances, article L. 113-2 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
16. Code de la santé publique, article R. 1331-71 (ramonage) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
17. Tutelle d'un majeur — Service-Public.fr (F2120) — consulté le 28 septembre 2026
18. Habilitation familiale — Service-Public.fr (F33367) — consulté le 28 septembre 2026
19. Mandat de protection future — Service-Public.fr (F16670) — consulté le 28 septembre 2026
20. Aide sociale à l'hébergement (ASH) d'une personne âgée — Service-Public.fr (F2444) — consulté le 28 septembre 2026
21. Taxe d'habitation sur les résidences secondaires — Service-Public.fr (F42) — consulté le 28 septembre 2026
22. Assurance habitation et vol : conditions de prise en charge — Service-Public.fr (F2028) — consulté le 28 septembre 2026
23. Je vais prochainement quitter mon logement pour une maison de retraite : exonérations — impots.gouv.fr — consulté le 28 septembre 2026

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