Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations du logement, dont le décret du 26 août 1987 donne une liste : graissage, joints, ampoules, dégorgement des canalisations, ramonage. Ce qui vient de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou de la force majeure reste au propriétaire (loi du 6 juillet 1989, article 7).

Qu’est-ce qu’une réparation locative ? La définition du décret du 26 août 1987

Une réparation locative est un travail d’entretien courant ou une menue réparation, rendu nécessaire par l’usage normal du logement et de ses équipements privatifs. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 la définit et en donne une liste en annexe ; la loi du 6 juillet 1989 la met à la charge du locataire.

Le texte exact de l’article 1^er du décret : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » Et selon l’article 7 de la loi, le locataire est obligé « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret ».

Deux précisions comptent :

• la liste n’est pas limitative : le décret dit que les réparations de l’annexe ont « notamment » ce caractère. Une petite réparation absente de la liste peut être locative si elle répond à la définition ;
• elle vaut pour le vide comme pour le meublé loué en résidence principale : l’article 7 fait partie des articles que l’article 25-3 de la loi rend applicables aux logements meublés.

Le locataire peut faire ces réparations lui-même ou les faire réaliser par un professionnel, rappelle Service-Public.fr.

La liste des réparations locatives, partie par partie du logement

L’annexe du décret, intitulée « Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives », range ces réparations en six parties : les extérieurs dont le locataire a l’usage exclusif, les ouvertures, l’intérieur, la plomberie, l’électricité, et les autres équipements mentionnés au bail. La voici dans l’ordre du texte, sans ajout.

Jardin, terrasse, gouttières : les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif

• Jardins privatifs : entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage. Le détail est dans notre guide sur l’entretien du jardin en location.
• Auvents, terrasses et marquises : enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
• Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières : dégorgement des conduits — c’est l’objet de notre guide sur le nettoyage des gouttières.

Portes, fenêtres, vitres, serrures : les ouvertures intérieures et extérieures

• Portes et fenêtres : graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
• Vitrages : réfection des mastics ; remplacement des vitres détériorées.
• Stores et jalousies : graissage ; remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
• Serrures et verrous de sécurité : graissage ; remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
• Grilles : nettoyage et graissage ; remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

Murs, sols, placards : les parties intérieures

• Plafonds, murs intérieurs et cloisons : maintien en état de propreté ; menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
• Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
• Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

Canalisations, eau chaude, sanitaires : les installations de plomberie

• Canalisations d’eau : dégorgement ; remplacement notamment de joints et de colliers.
• Canalisations de gaz : entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
• Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance : vidange.
• Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
• Éviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Prises, fusibles, ampoules : les équipements d’électricité

• Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

Appareils, cheminée, ramonage : les autres équipements mentionnés au contrat de location

Cette partie ne vaut que pour les équipements que le bail mentionne.

• Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.
• Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets.
• Graissage et remplacement des joints des vidoirs.
• Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Ce qui reste à la charge du propriétaire : vétusté, malfaçon, vice de construction, force majeure

Même quand elle figure dans la liste, une réparation n’est pas à la charge du locataire si elle est occasionnée « par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (article 7 de la loi de 1989). Le bailleur, lui, doit faire dans le logement « toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Cette dernière obligation est inscrite à l’article 6 de la même loi, qui impose aussi au bailleur de délivrer le logement « en bon état d’usage et de réparation », et les équipements mentionnés au bail « en bon état de fonctionnement ». Le code civil le prévoit aussi, depuis 1804 : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » (article 1755).

La vétusté a une définition légale, donnée par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Service-Public.fr en donne un exemple : une peinture dont la couleur a passé.

Le bailleur et le locataire peuvent aussi convenir, dès la signature du bail, d’appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif de location. Elle fixe, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels, qui s’appliquent au prix des réparations locatives dues par le locataire. C’est une faculté, pas une obligation.

Dégradations : ce que le locataire paie en dehors de la liste

Les réparations locatives sont de l’entretien. Les dégradations sont autre chose : le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive », sauf s’il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (article 7 de la loi de 1989).

Autrement dit, une porte enfoncée — un exemple cité par Service-Public.fr — n’est pas de l’entretien, mais le locataire en répond quand même, y compris quand le dommage vient d’une personne qu’il a fait entrer. Le code civil le dit à sa façon : le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732).

Chaudière, ramonage : les entretiens que d’autres textes confient à l’occupant

Deux entretiens reviennent aussi à l’occupant, donc au locataire, sauf si le bail en dispose autrement : l’entretien de la chaudière individuelle (article R. 224-41-5 du code de l’environnement) et le ramonage d’un appareil individuel (article R. 1331-73 du code de la santé publique).

• La chaudière : les chaudières alimentées par un combustible gazeux, liquide ou solide, de 4 à 400 kW, font l’objet d’un entretien annuel (article R. 224-41-4). L’annexe du décret de 1987, elle, ne cite que le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et le remplacement de pièces comme les membranes, clapets et joints des appareils à gaz : l’entretien annuel vient du code de l’environnement. Notre guide sur l’entretien de la chaudière y revient en détail.
• Le ramonage : il figure à la fois dans l’annexe du décret (VI, d) et dans le code de la santé publique. Fréquence, certificat, amende : tout est dans notre guide du ramonage.
• Chauffage collectif : l’entretien d’une chaudière collective et le ramonage d’un appareil collectif reviennent au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires — pour le ramonage, à l’exploitant de l’immeuble si une convention le prévoit.

La fiche de Service-Public.fr sur les réparations locatives mêle ces obligations à la liste du décret, avec d’autres exemples qui n’y figurent pas. Rien de contradictoire, mais chaque obligation a son propre texte. Pour les rythmes de chacune, voyez le calendrier d’entretien.

Réparations locatives ou charges locatives : ne pas les confondre

Les réparations locatives portent sur le logement et ses équipements privatifs : le locataire les fait faire et les paie directement. L’entretien courant et les menues réparations des éléments d’usage commun — les parties communes d’un immeuble, l’ascenseur — sont eux des charges récupérables, que le bailleur refacture sur justification (article 23 de la loi de 1989).

La liste de ces charges est fixée par un autre texte du même jour, le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Dans un immeuble en copropriété, les travaux des parties communes sont, eux, suivis par le syndic dans le carnet d’entretien de la copropriété.

L’état des lieux : la pièce qui tranche à la sortie

L’état des lieux d’entrée et celui de sortie sont établis « contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté », et joints au bail (article 3-2 de la loi de 1989). Leur forme doit permettre de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie, et c’est leur comparaison qui fixe le délai de restitution du dépôt de garantie.

• Ce qu’il décrit : l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au bail, et pour chaque pièce l’état des revêtements des sols, murs et plafonds et des équipements ; à la sortie, les évolutions constatées depuis l’entrée (décret n° 2016-382).
• Le compléter : le locataire peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours ; pour les éléments de chauffage, pendant le premier mois de la période de chauffe.
• S’il ne peut être établi à l’amiable : il l’est par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié.
• Sans état des lieux : le locataire est présumé avoir reçu le logement « en bon état de réparations locatives », et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (code civil, article 1731). Mais la partie qui a fait obstacle à l’état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption.

Le dépôt de garantie : délais de restitution et retenues

Le dépôt de garantie est rendu dans un délai maximal d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois sinon (article 22 de la loi de 1989). Le bailleur peut en déduire les sommes qui lui restent dues, ou qu’il pourrait devoir à la place du locataire, « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

• Son montant, s’il est prévu par le bail : un mois de loyer hors charges au plus pour un logement vide ; deux mois pour un logement meublé (article 25-6).
• Le point de départ : la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.
• Les justificatifs : en cas de retenue, Service-Public.fr cite les états des lieux, des photos, des devis ou des factures.
• Le retard : la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard — sauf si le retard vient de ce que le locataire n’a pas donné sa nouvelle adresse.
• En immeuble collectif : le bailleur peut garder, si elle est justifiée, une provision de 20 % au plus du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ; le solde est versé dans le mois qui suit leur approbation définitive.

Ce qu’il faut garder, locataire comme propriétaire

À la sortie, chacun doit pouvoir prouver ce qu’il avance : la loi exige des retenues « dûment justifiées », et le locataire répond des dégradations à moins de prouver qu’elles ne viennent pas de lui. Les papiers qui servent :

• le bail, avec la liste des équipements qu’il mentionne : c’est elle qui dit quels appareils entrent dans la partie VI de la liste ;
• les états des lieux d’entrée et de sortie, et leurs compléments ;
• les factures des réparations faites pendant le bail — joints, vitre, vidange, entretien d’un appareil — avec leur date et qui les a payées ;
• l’attestation d’entretien de la chaudière et le certificat de ramonage de chaque passage ;
• des photos datées du logement à l’entrée et à la sortie.

Gardez-les au moins jusqu’à la restitution du dépôt de garantie : c’est une précaution, sans durée fixée par un texte que nous ayons trouvé. Pour les factures de travaux du propriétaire, notre guide pour garder ses factures de travaux y revient.

Suivre les réparations d’un logement loué sans y penser

Le jour de l’état des lieux de sortie, la question est toujours la même : qui a fait quoi, quand, et qui a payé. cärn garde chaque intervention du logement avec sa date, son montant, qui l’a payée et ses justificatifs — facture, photos, attestation. Le carnet se partage gratuitement par code, avec un colocataire ou avec l’autre partie au bail, et chacun voit qui a fait quoi. Dès sa création, le carnet d’un logement propose les entretiens du bien, dont l’entretien de la chaudière et le ramonage, chacun avec sa fréquence et sa source ; les échéances sont rappelées à chaque membre du carnet.

Questions fréquentes

La liste des réparations locatives est-elle limitative ?

Non, la liste des réparations locatives n'est pas limitative. Le décret dit que les réparations de son annexe ont « notamment » le caractère de réparations locatives (décret n° 87-712, article 1er). Une réparation absente de la liste peut donc être locative si elle répond à la définition : entretien courant ou menue réparation, liée à l'usage normal du logement.

Qui paie le remplacement d'un joint de robinet ou d'une ampoule ?

Le remplacement d'un joint de robinet ou d'une ampoule est payé par le locataire, sauf si la panne vient de la vétusté, d'une malfaçon ou d'un vice de construction. L'annexe du décret du 26 août 1987 cite le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets, et celui des ampoules et tubes lumineux, parmi les réparations locatives.

Le locataire doit-il repeindre le logement en partant ?

La liste des réparations locatives ne cite que les « menus raccords de peintures et tapisseries ». L'usure due au temps ou à l'usage normal est de la vétusté, qui reste au propriétaire. Une peinture dégradée pendant le bail relève en revanche des dégradations, dont le locataire répond (loi du 6 juillet 1989, article 7).

Qui paie l'entretien de la chaudière dans un logement loué ?

Dans un logement loué, l'entretien d'une chaudière individuelle est payé par l'occupant, donc par le locataire, sauf stipulation contraire du bail (article R. 224-41-5 du code de l'environnement). L'entretien d'une chaudière collective revient au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être rendu ?

Le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois sinon (loi du 6 juillet 1989, article 22). En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Sources (16)

1. Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, et son annexe — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
2. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
3. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (obligations du bailleur) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
4. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
5. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
6. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 (charges récupérables) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
7. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-3 à 25-11 (logements meublés) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
8. Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et vétusté) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
9. Code civil, articles 1713 à 1778 (louage des choses) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
10. Code civil, article 1755 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
11. Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
12. Code de l'environnement, articles R. 224-41-4 à R. 224-41-9 (entretien des chaudières) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
13. Code de la santé publique, articles R. 1331-66 à R. 1331-78 (entretien et ramonage) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
14. Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire — Service-Public.fr (F31697) — consulté le 28 septembre 2026
15. Qui doit payer les dégradations dans un logement loué ? — Service-Public.fr (F21105) — consulté le 28 septembre 2026
16. Dépôt de garantie dans un bail d'habitation — Service-Public.fr (F39713) — consulté le 28 septembre 2026

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