La convention d'indivision est le contrat par lequel les indivisaires, tous d'accord, conviennent de rester dans l'indivision et en fixent les règles : cinq ans au plus, renouvelables, ou une durée indéterminée ; un gérant ; l'usage de la maison et le partage des frais. Pour une maison, elle est écrite, publiée au service de la publicité foncière, donc passée devant notaire.

Qu’est-ce qu’une convention d’indivision, et à quoi sert-elle pour une maison de famille ?

Une convention d’indivision est un accord écrit entre tous les propriétaires d’une maison indivise, qui remplace une partie des règles appliquées par défaut. Pour une maison de famille, elle sert à trois choses : maintenir l’indivision pendant une durée convenue, confier la gestion à un gérant, et fixer à l’avance l’usage de la maison et le partage des frais.

Sans convention, c’est le régime légal qui s’applique. Son principe tient en une phrase : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » (article 815 du Code civil). Les actes d’administration se décident alors aux deux tiers des droits, et les actes de disposition — vendre la maison, par exemple — à l’unanimité (article 815-3). Ce régime, et la façon dont il répartit les décisions et les dépenses, est décrit dans notre guide de la maison de famille en indivision.

La convention est l’autre voie : elle permet d’aménager ce régime légal. Le législateur lui a donné son propre titre dans le Code civil, « Des conventions relatives à l’exercice des droits indivis » (articles 1873-1 à 1873-18), créé par la loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976 et en vigueur depuis le 1^er juillet 1977. Elle n’est jamais obligatoire : les indivisaires « peuvent convenir de demeurer dans l’indivision » (article 1873-2). Concrètement, elle permet :

• d’écarter, pour un temps, le partage demandé sans motif : pendant une durée déterminée, un indivisaire ne peut plus exiger le partage que pour de justes motifs ;
• de désigner un gérant, qui administre la maison au nom de tous et rend des comptes chaque année ;
• d’écrire les règles d’usage et de dépenses : qui occupe la maison, à quelles conditions, et comment se répartissent les charges ;
• de prévoir le décès d’un indivisaire, en permettant aux autres d’acquérir sa part.

Qui signe la convention d’indivision : tous les indivisaires, et parfois l’usufruitier

Tous les indivisaires, sans exception : les coïndivisaires ne peuvent convenir de rester dans l’indivision que « s’ils y consentent tous » (article 1873-2). Il suffit donc qu’un seul refuse pour qu’il n’y ait pas de convention, et que le régime légal continue de s’appliquer à la maison.

Peuvent conclure une convention « ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis, à titre de propriétaires, de nus-propriétaires ou d’usufruitiers » (article 1873-1 du Code civil). Deux précisions comptent pour une famille :

• La capacité. La convention « requiert la capacité ou le pouvoir de disposer des biens indivis ». Elle peut être conclue au nom d’un mineur par son représentant légal seul, mais le mineur devenu majeur peut y mettre fin, quelle qu’en soit la durée, dans l’année qui suit sa majorité (article 1873-4).
• L’usufruit. C’est la situation, par exemple, d’un parent survivant usufruitier de la maison dont ses enfants ont la nue-propriété. Des conventions peuvent être passées entre les nus-propriétaires, entre les usufruitiers, « soit entre les uns et les autres » (article 1873-16).

Quand la convention réunit usufruitier et nus-propriétaires, le Code fixe trois garde-fous (article 1873-18). Si elle prévoit des décisions à la majorité en nombre et en parts, le droit de vote attaché aux parts est divisé par moitié entre l’usufruit et la nue-propriété, sauf accord différent. Une dépense qui dépasse les obligations de l’usufruitier ne l’engage qu’avec son consentement. Et la pleine propriété ne peut pas être vendue sans l’accord de l’usufruitier. C’est dans ce cadre que se discutent, par exemple, les travaux pour adapter la maison d’un parent âgé.

Convention d’indivision chez le notaire : écrit, biens, quotes-parts, publicité foncière et coût de la convention

Pour une maison, la convention d’indivision doit être établie par écrit et passe par un notaire. Le Code civil exige cet écrit, à peine de nullité, et soumet la convention qui porte sur un immeuble à la publicité foncière ; or tout acte publié doit être authentique. Service-Public.fr le dit simplement : avec un bien immobilier, la convention doit être établie par un notaire.

Le raisonnement tient en trois textes :

1. L’écrit. « A peine de nullité, la convention doit être établie par un écrit comportant la désignation des biens indivis et l’indication des quotes-parts appartenant à chaque indivisaire. » Et si les biens indivis comprennent des immeubles, il y a lieu « aux formalités de la publicité foncière » (article 1873-2 du Code civil).
2. La publication. Les « conventions d’indivision immobilière » figurent dans la liste des actes obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles (article 28, 6°, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955).
3. La forme authentique. « Tout acte sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit être dressé en la forme authentique » (article 4 du même décret).

Service-Public.fr en tire la règle pratique pour les héritiers : la convention doit être écrite, lister les biens de l’indivision, préciser les droits de chaque héritier, et être établie par un notaire dès qu’il y a un bien immobilier. La même solution vaut hors succession : après un divorce, les ex-époux qui gardent leur maison en indivision peuvent, selon Service-Public.fr, conclure une convention d’indivision devant un notaire « pour déterminer les règles d’utilisation du bien et la répartition des recettes (loyers) et dépenses (taxes, frais d’entretien…) ».

Quant au coût de la convention, nous n’avons trouvé aucun montant officiel qui lui soit propre. Service-Public.fr rappelle que les frais de notaire réunissent des émoluments (tarif réglementé), des honoraires (tarif libre), des débours et des droits et taxes, et conseille de demander un devis écrit détaillé avant toute démarche. La publication de l’acte donne lieu, de son côté, à une contribution de sécurité immobilière, due à l’État par celui qui requiert une formalité de publicité foncière (article 879 du code général des impôts).

Quelle durée pour une convention d’indivision : convention à durée déterminée de cinq ans au plus, ou convention à durée indéterminée ?

La durée de la convention se choisit entre deux formules. La convention à durée déterminée ne peut pas dépasser cinq ans ; elle se renouvelle par une décision expresse, ou par tacite reconduction si elle l’a prévu. La convention à durée indéterminée laisse chacun libre de demander le partage à tout moment, pourvu que ce ne soit ni de mauvaise foi ni à contretemps.

Les deux régimes, tels que les pose l’article 1873-3 du Code civil :

• Durée déterminée : la convention « ne saurait être supérieure à cinq ans ». Pendant cette durée, « le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu qu’autant qu’il y en a de justes motifs ». C’est la formule qui stabilise l’indivision jusqu’au terme, sauf justes motifs.
• Renouvellement : il faut une « décision expresse des parties », sauf si la convention prévoit elle-même une tacite reconduction, pour une durée déterminée ou indéterminée.
• Durée indéterminée : le partage « peut, en ce cas, être provoqué à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps ». La convention garde alors surtout son rôle d’organisation : gérant, usage, frais.
• À l’expiration, sans renouvellement : l’indivision redevient régie par les articles 815 et suivants, c’est-à-dire par le régime légal.

La date du terme est donc une échéance à ne pas laisser passer : si personne ne propose de renouveler, la maison retombe sous le régime légal, où chacun peut de nouveau demander le partage à tout moment.

Le gérant de l’indivision : qui le nomme, ce qu’il peut faire, les comptes qu’il doit rendre

La convention peut confier la gestion des biens indivis à un ou plusieurs gérants, indivisaires ou non. Le gérant administre la maison au nom de tous, mais ne peut jamais la vendre seul. Il a droit, sauf accord contraire, à une rémunération, répond de ses fautes de gestion et doit rendre compte de sa gestion une fois par an, par écrit.

• La nomination. « Les coïndivisaires peuvent nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux. » Les modalités de désignation et de révocation se fixent à l’unanimité. À défaut, un gérant pris parmi les indivisaires ne peut être révoqué que par une décision unanime des autres ; un gérant qui n’est pas indivisaire peut l’être, sauf conditions convenues, à la majorité des indivisaires en nombre et en parts. Le tribunal peut aussi le révoquer si ses fautes de gestion mettent en péril les intérêts de l’indivision (article 1873-5).
• Ses pouvoirs. Il représente les indivisaires et administre l’indivision avec « les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs ». Il ne peut disposer des meubles corporels que pour les besoins d’une exploitation normale, ou s’il s’agit de choses difficiles à conserver. « Toute clause extensive des pouvoirs du gérant est réputée non écrite » (article 1873-6).
• Au-delà de ses pouvoirs. Les décisions se prennent à l’unanimité. La convention peut prévoir qu’en l’absence d’incapables, certaines catégories de décisions seront prises autrement. Mais « aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l’accord de tous les indivisaires » (article 1873-8), sauf si la justice l’autorise : quand un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté (article 815-4), ou quand un refus met en péril l’intérêt commun (article 815-5).
• Sa rémunération. « Le gérant a droit, sauf accord contraire, à la rémunération de son travail. » Les indivisaires la fixent sans lui ; à défaut, le président du tribunal judiciaire. Et il « répond, comme un mandataire, des fautes qu’il commet dans sa gestion » (article 1873-10). Selon Service-Public.fr, sa rémunération est alors à la charge de tous les indivisaires.
• Ses comptes. « Chaque indivisaire peut exiger la communication de tous les documents relatifs à la gestion. » Le gérant doit, une fois par an, rendre compte de sa gestion, et indiquer par écrit « les bénéfices réalisés et les pertes encourues ou prévisibles » (article 1873-11).

C’est une différence concrète avec le régime légal. Sans convention, la loi demande seulement à celui qui encaisse ou dépense pour l’indivision d’en « tenir un état qui est à la disposition des indivisaires » (article 815-8), sans forme ni rythme. Avec un gérant, le compte devient annuel et écrit.

Ce que la convention peut régler : usage de la maison, dépenses, décès d’un indivisaire

Au-delà de la durée et du gérant, la convention peut écrire les règles de la vie commune : qui occupe la maison et à quelles conditions, comment se partagent les bénéfices et les pertes, ce qui se passe si un indivisaire vend sa part ou décède. Faute d’accord particulier, le Code applique ses règles par défaut.

• L’usage et la jouissance du bien. Par défaut, chacun peut user des biens indivis « conformément à leur destination », et celui qui l’occupe seul doit une indemnité, « sauf convention contraire » (article 815-9). La convention peut donc prévoir qui occupe la maison, quand, et si une indemnité est due. Le Code le confirme : c’est « à défaut d’accord particulier » que les règles légales d’usage et de répartition des bénéfices et des pertes s’appliquent (article 1873-11).
• Les dépenses. Sous convention, « chaque indivisaire est tenu de participer aux dépenses de conservation des biens indivis » (même article). La convention peut aussi fixer les modalités de répartition des autres dépenses — taxes, frais d’entretien —, comme le prévoit Service-Public.fr pour la convention entre ex-époux.
• La vente d’une part. Quand un indivisaire cède tout ou partie des droits qu’il détient dans les biens indivis, les autres bénéficient des droits de préemption et de substitution du régime légal (article 1873-12).
• En cas de décès d’un indivisaire. Les indivisaires peuvent convenir qu’au décès de l’un d’eux, chacun des survivants pourra acquérir la quote-part du défunt, ou que le conjoint survivant ou un autre héritier désigné pourra se la faire attribuer, à charge d’en tenir compte à la succession. Si plusieurs exercent cette faculté en même temps, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la part du défunt à proportion de leurs droits (article 1873-13). Le bénéficiaire doit se manifester dans le mois qui suit la mise en demeure de prendre parti ; sinon, sa faculté tombe et la part revient aux héritiers ou légataires du défunt (article 1873-14).

Toutes ces clauses s’écrivent à la signature, puisque la convention demande l’accord de tous.

Comment prend fin une convention d’indivision : terme, justes motifs, et sortie de l’indivision

Une convention d’indivision prend fin à son terme, si elle n’est pas renouvelée : la maison revient alors au régime légal. Avant, le partage ne se demande que pour de justes motifs. Et dans plusieurs cas prévus par le Code, une convention à durée déterminée devient à durée indéterminée : le partage peut alors être demandé à tout moment.

• Le terme sans renouvellement : l’indivision est de nouveau régie par les articles 815 et suivants (article 1873-3).
• Les justes motifs : ils permettent de demander le partage avant le terme (même article).
• La révocation d’un gérant indivisaire : la convention est réputée conclue pour une durée indéterminée à compter de sa révocation (article 1873-5).
• Une part qui passe à un étranger à l’indivision, pour quelque cause que ce soit : même effet (article 1873-12).
• Le décès d’un indivisaire sans clause d’acquisition, ou avec une clause devenue caduque : la convention est réputée à durée indéterminée à compter de l’ouverture de la succession (article 1873-14).
• Le mineur devenu majeur peut y mettre fin dans l’année qui suit sa majorité, si elle a été conclue en son nom (article 1873-4).

Les créanciers personnels d’un indivisaire, eux, ne peuvent provoquer le partage que dans les cas où leur débiteur pourrait lui-même le provoquer ; dans les autres cas, ils peuvent faire saisir et vendre sa quote-part (article 1873-15).

La fin de la convention n’est pas encore la sortie de l’indivision : la maison revient au régime légal. Les voies qui s’ouvrent alors — partage amiable, rachat d’une part, vente, partage judiciaire — sont décrites dans notre guide Sortir de l’indivision.

Ce qu’il faut garder : l’acte, les comptes du gérant et les factures

Par précaution, gardez l’acte notarié, les comptes annuels du gérant et chaque facture avec le nom de celui qui l’a payée, tant que dure l’indivision. L’acte dit quelles règles s’appliquent et jusqu’à quand ; les comptes et les factures permettent de vérifier la gestion, puis de faire les comptes entre indivisaires le jour du partage.

• La copie de l’acte notarié, avec sa date de signature et, pour une convention à durée déterminée, la date de son terme : c’est elle qui dira si la convention est encore en vigueur, et quelles règles elle a fixées.
• Les comptes annuels écrits du gérant, que chaque indivisaire peut exiger avec « tous les documents relatifs à la gestion » (article 1873-11).
• Les factures de chaque dépense, avec le nom de celui qui l’a payée. Ce sont elles qui nourrissent l’état des frais et le compte annuel ; le jour du partage, elles permettent de faire les comptes entre indivisaires, comme l’explique notre guide de la maison en indivision.

Tenir les comptes de l’indivision sans y penser

La convention fixe les règles ; il reste à les tenir au quotidien, parfois à cinq ou six. C’est la partie que tient cärn : la maison a son carnet, partagé gratuitement par code avec tous les indivisaires, et chacun y voit qui a fait quoi.

Chaque intervention y garde sa date, son montant, la facture et le nom de celui qui l’a payée : ce sont les pièces dont le gérant a besoin pour son compte annuel, et les indivisaires pour le vérifier. cärn ne remplace ni l’acte notarié ni le compte du partage ; il en garde les justificatifs.

Le terme de la convention peut y être noté comme une échéance, rappelée à chaque membre du carnet avant la date. Et pour répartir le reste — qui appelle l’artisan, qui ouvre la maison —, voyez notre guide sur la charge mentale de la maison.

Questions fréquentes

Une convention d'indivision est-elle obligatoire ?

Non, une convention d'indivision n'est jamais obligatoire. Le Code civil dit seulement que les indivisaires « peuvent convenir de demeurer dans l'indivision » (article 1873-2). Sans convention, la maison reste soumise au régime légal : les actes d'administration se décident aux deux tiers des droits, et chacun peut demander le partage à tout moment.

Faut-il un notaire pour une convention d'indivision sur une maison ?

Oui, une convention d'indivision qui porte sur une maison passe par un notaire. Elle est soumise à la publicité foncière (article 1873-2 du Code civil), et tout acte publié doit être dressé en la forme authentique (article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). Service-Public.fr le résume ainsi : si la succession comporte un bien immobilier, la convention doit être établie par un notaire.

Peut-on sortir d'une convention d'indivision avant son terme ?

Sortir d'une convention d'indivision à durée déterminée avant son terme suppose de justes motifs : sans eux, le partage ne peut pas être demandé. Dans une convention à durée indéterminée, le partage peut être demandé à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps (article 1873-3).

Le gérant d'une indivision peut-il vendre la maison ?

Non, le gérant d'une indivision ne peut pas vendre la maison seul. Même sous convention, « aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l'accord de tous les indivisaires » (article 1873-8), sauf autorisation de la justice dans les cas qu'il prévoit. Toute clause qui étend les pouvoirs du gérant est par ailleurs réputée non écrite.

Combien coûte une convention d'indivision ?

Nous n'avons trouvé, sur les sites officiels, aucun montant pour le coût d'une convention d'indivision. Les frais de notaire réunissent des émoluments, d'éventuels honoraires, des débours, des droits et des taxes. Service-Public.fr conseille de demander au notaire un devis écrit détaillé avant de s'engager.

Que doit contenir une convention d'indivision ?

Une convention d'indivision doit contenir, à peine de nullité, la désignation des biens indivis et l'indication des quotes-parts de chaque indivisaire, dans un écrit (article 1873-2 du Code civil). Elle peut aussi fixer sa durée, nommer un gérant, régler l'usage de la maison et la répartition des dépenses, et prévoir ce que devient la part d'un indivisaire à son décès.

Où trouver un modèle gratuit de convention d'indivision ?

Un modèle gratuit de convention d'indivision ne suffit pas pour une maison. La convention qui porte sur un immeuble est soumise à la publicité foncière (article 1873-2 du Code civil), et un acte publié doit être dressé en la forme authentique (article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955) : c'est donc un notaire qui la rédige.

Sources (8)

1. Code civil, articles 1873-1 à 1873-18 (conventions relatives à l'exercice des droits indivis) — Légifrance — consulté le 12 octobre 2026
2. Code civil, articles 815, 815-3, 815-8 et 815-9 (régime légal de l'indivision) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
3. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, article 28 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
4. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, article 4 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
5. Succession : indivision entre les héritiers — Service-Public.fr (F1296) — consulté le 12 octobre 2026
6. Divorce : règles de partage des biens — Service-Public.fr (F36328) — consulté le 12 octobre 2026
7. Frais de notaire — Service-Public.fr (F17701) — consulté le 12 octobre 2026
8. Code général des impôts, article 879 (contribution de sécurité immobilière) — Légifrance — consulté le 12 octobre 2026

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