Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment (Code civil, art. 815). On en sort par un partage amiable, passé devant notaire pour une maison, par le rachat de la part des autres contre une soulte, par la vente, ou, faute d'accord, par un partage judiciaire.

Sortir de l’indivision : nul ne peut être contraint d’y rester

Chaque indivisaire peut sortir de l’indivision à tout moment : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué », sauf sursis décidé par un jugement ou par une convention. Quatre voies existent : le partage amiable, le rachat d’une part, la vente et le partage judiciaire.

Le principe est à l’article 815 du Code civil. Il vaut pour des héritiers comme pour des ex-époux, dont les biens indivis « doivent en principe être partagés », rappelle Service-Public.fr. Et il ne s’use pas avec le temps : le partage peut être demandé « même quand l’un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis », tant qu’il n’y a eu ni acte de partage ni prescription (article 816). Celui qui habite seul la maison depuis des années ne prive donc pas les autres de ce droit.

Voie	Accord nécessaire	Devant qui	Texte
Partage amiable	Tous les indivisaires	Notaire, pour une maison	Code civil, art. 835
Rachat de la part d’un indivisaire	Celui qui cède et celui qui rachète, ou tous dans un partage	Notaire	Code civil, art. 826
Vente de la maison	Tous, ou deux tiers des droits avec l’autorisation du tribunal	Notaire ; tribunal judiciaire	Code civil, art. 815-5-1
Partage judiciaire	Aucun : un seul indivisaire peut le demander	Tribunal, puis notaire	Code civil, art. 840

La sortie peut n’être que partielle : un partage « est partiel lorsqu’il laisse subsister l’indivision à l’égard de certains biens ou de certaines personnes » (article 838). L’un peut donc partir pendant que les autres restent. Des règles particulières existent en outre-mer, signale Service-Public.fr ; ce guide décrit le droit commun.

Les limites du droit au partage : sursis, maintien dans l’indivision, convention

Le droit de sortir connaît trois freins, tous temporaires. Le tribunal peut surseoir au partage pour deux ans au plus. Il peut maintenir l’indivision sur le logement du défunt, cinq ans au plus, renouvelables. Et une convention d’indivision à durée déterminée ne permet le partage avant son terme que pour de justes motifs.

• Le sursis. « A la demande d’un indivisaire, le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis » (article 820). Le motif est précis : la valeur de la maison, pas le seul souhait de la garder.
• Le maintien dans l’indivision. Après un décès, le tribunal peut maintenir l’indivision sur le logement qu’habitait le défunt ou son conjoint, à la demande du conjoint survivant ou, s’il reste des enfants mineurs, de tout héritier (articles 821-1 et 822), pour cinq ans au plus, renouvelables (article 823). Ses conditions sont détaillées dans notre guide de la maison occupée par un héritier.
• La convention d’indivision. Signée par tous, pour cinq ans au plus : « Le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu qu’autant qu’il y en a de justes motifs. » À durée indéterminée, il peut l’être à tout moment, « pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps » (article 1873-3). Voir notre guide de la convention d’indivision.

Ceux qui veulent garder la maison ont un autre moyen que d’attendre : demander au tribunal d’« attribuer sa part à celui qui a demandé le partage ». Si l’indivision n’a pas la somme, le complément est versé par ceux qui l’ont demandé, et « la part de chacun dans l’indivision est augmentée à proportion de son versement » (article 824).

Le partage amiable : l’accord de tous, et un acte notarié pour une maison

Le partage amiable suppose l’accord de tous les indivisaires, sur le principe comme sur la répartition. Sa forme est libre, sauf quand l’indivision comprend un bien soumis à la publicité foncière : pour une maison, l’acte de partage est passé devant notaire. Chacun reçoit des biens pour une valeur égale à ses droits.

• La forme. « Si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir dans la forme et selon les modalités choisies par les parties. Lorsque l’indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, l’acte de partage est passé par acte notarié » (article 835).
• L’égalité en valeur. « Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision » ; si les lots ne peuvent pas être d’égale valeur, « leur inégalité se compense par une soulte » (article 826).
• La valeur retenue. Les biens sont estimés « à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage », date qui est « la plus proche possible du partage » (article 829). C’est donc la valeur de la maison au moment du partage qui compte, pas celle du décès ou de l’achat.
• Un indivisaire ne répond pas. Il peut être mis en demeure, « par acte extrajudiciaire », de se faire représenter. Faute de mandataire dans les trois mois, un copartageant peut demander au juge de désigner une personne qualifiée, qui ne consent au partage qu’avec l’autorisation du juge (article 837).
• Un indivisaire absent, mineur ou protégé. Le partage amiable reste possible, à des conditions particulières (article 836) ; c’est son représentant légal qui y participe, précise Service-Public.fr.

Une maison ne se coupe pas en lots : soit l’un des indivisaires la reçoit et verse une soulte aux autres, soit elle est vendue et le prix partagé. Une fois le partage fait, chacun est censé avoir été seul propriétaire de son lot depuis l’origine (article 883) ; Service-Public.fr parle d’un « effet rétroactif ».

Racheter la part d’un indivisaire : la soulte

Celui qui veut garder la maison peut racheter la part des autres. Dans un partage, la maison lui est attribuée et il verse aux autres une soulte, la somme qui compense ce qu’il reçoit en plus de ses droits. Il peut aussi acheter directement la part d’un coïndivisaire. Dans les deux cas, l’acte passe devant notaire.

• La soulte. Service-Public.fr la définit comme la « somme d’argent devant être versée à l’occasion d’un partage par une personne recevant une part ou un bien d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre ». Avec trois enfants à parts égales et une maison estimée 300 000 €, celui qui la garde doit 100 000 € à chacun des deux autres, avant les comptes de l’indivision.
• Qui peut demander la maison. L’héritier ou le conjoint qui y avait sa résidence au moment du décès peut en demander l’attribution préférentielle (article 831-2), décrite dans notre guide de la maison occupée par un héritier.
• Le paiement. Pour une attribution préférentielle, « sauf accord amiable entre les copartageants, la soulte éventuellement due est payable comptant » (article 832-4). Si des délais sont accordés et que la valeur du bien varie de plus du quart « par suite des circonstances économiques », les sommes restant dues varient dans la même proportion, sauf clause contraire (article 828).
• Acheter directement une part. Un indivisaire peut vendre sa quote-part à un autre, rappelle le ministère de l’Économie. L’acte porte sur un immeuble : il est publié au service de la publicité foncière (article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955), donc dressé en la forme authentique (article 4).
• Un prix trop bas. Le copartageant qui établit « une lésion de plus du quart » obtient un complément de part ; l’action « se prescrit par deux ans à compter du partage » (article 889). Elle est admise contre tout acte « dont l’objet est de faire cesser l’indivision entre copartageants » (article 890).

Vendre la maison, ou vendre sa part à un tiers

La vente amiable de la maison demande l’accord de tous. À défaut, les indivisaires qui détiennent deux tiers des droits peuvent la faire autoriser par le tribunal, et chacun peut vendre sa seule part, les autres étant prioritaires pour l’acheter. Toute la procédure est dans notre guide vendre une maison en indivision.

Le partage judiciaire et la licitation : quand l’accord est impossible

Quand un indivisaire refuse le partage amiable, ou que les indivisaires ne s’accordent pas sur la façon de le faire, le partage se demande au tribunal. Le juge ordonne le partage ou, si la maison ne peut être ni partagée ni attribuée, sa vente aux enchères. Un retour à l’amiable reste possible à tout moment.

• Quand. Le partage est fait en justice « lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable, s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer » (article 840 du Code civil). Pour une succession, le tribunal compétent est celui « du lieu d’ouverture de la succession » (article 841).
• L’assignation. « A peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable » (article 1360 du code de procédure civile). Il faut donc avoir tenté l’amiable, et pouvoir le montrer.
• La décision. Le tribunal « ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation » (article 1361). Si la complexité des opérations le justifie, il désigne un notaire et « commet un juge pour surveiller ces opérations » (article 1364).
• Le travail du notaire. Il dresse, « dans le délai d’un an suivant sa désignation », un état liquidatif qui « établit les comptes entre copartageants » (article 1368). Ce délai peut être prorogé d’un an au plus (article 1370).
• La licitation. Le tribunal ordonne la vente par adjudication « des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués » (article 1377). Le déroulement des enchères est décrit dans notre guide vendre une maison en indivision.
• Le retour à l’amiable. « A tout moment, les copartageants peuvent abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable » (article 842 du Code civil).

La loi du 7 avril 2026 a élargi cette procédure et donné au juge commis le pouvoir de trancher les contestations et d’ordonner les licitations, « dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat ». Service-Public.fr indique qu’un décret doit en préciser les règles ; les articles de procédure cités ici sont ceux que Légifrance donne en vigueur au 1^er octobre 2026.

Le partage peut aussi venir de l’extérieur : le créancier personnel d’un indivisaire ne peut pas saisir sa part, mais il peut provoquer le partage en son nom ; les autres peuvent l’arrêter en payant la dette (article 815-17).

Combien coûte la sortie de l’indivision : droit de partage et frais de notaire

Un partage est soumis au droit de partage : 2,50 % de l’actif net partagé, ou 1,10 % après un divorce, une séparation de corps ou la rupture d’un Pacs. S’y ajoutent les émoluments du notaire, fixés par un barème, et ses débours. La vente de la maison à un tiers, elle, échappe au droit de partage.

• Le taux. Les partages entre copropriétaires et cohéritiers « sont assujettis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % », taux ramené à 1,10 %, depuis le 1^er janvier 2022, pour les partages consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de Pacs (article 746 du code général des impôts).
• Sur quoi il se calcule. Sur « le montant de l’actif net partagé » (article 747). Pour une maison de 300 000 € sans dette, partagée entre héritiers, le droit est de 7 500 €.
• La soulte. Pour un bien de succession partagé entre les héritiers d’origine, ou acquis par des époux ou des partenaires de Pacs, le partage n’est pas traité comme une vente « dans la mesure des soultes » : le droit se calcule sur l’actif net, « sans déduction de ces soultes » (article 748). Hors de ces cas — une maison achetée entre concubins ou entre amis, par exemple —, l’impôt sur la soulte est perçu « aux taux prévus pour les ventes » (article 747).
• Le rachat d’une part. Dans les mêmes cas, les cessions de droits successifs et les licitations au profit d’un membre de l’indivision sont taxées à 2,50 % ; quand elles mettent fin à l’indivision, l’impôt est calculé « sur la valeur des biens, sans soustraction de la part de l’acquéreur » (article 750).
• La vente à un tiers. L’administration ne réclame pas le droit de partage sur les ventes de biens indivis « contenant des clauses relatives au partage de prix » (BOFiP).
• Le notaire. Son émolument de partage suit un barème sur l’actif brut : 4,837 % jusqu’à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 € à 60 000 €, 0,998 % au-delà (article A. 444-121 du code de commerce). Le montant dû pour votre partage se calcule d’après ce barème. « D’autres frais peuvent s’ajouter (honoraires, débours) », indique Service-Public.fr, qui conseille de demander un devis écrit détaillé.

Devant le tribunal, il faut ajouter « les frais d’avocats et autres frais de justice », selon la même fiche ; nous n’avons trouvé aucun montant officiel. Les partages de succession portant sur des immeubles situés en Corse ou en outre-mer bénéficient d’exonérations temporaires (articles 750 bis B et 750 bis C).

Ce qu’il faut préparer et garder : les comptes de l’indivision

Sortir de l’indivision, c’est d’abord faire les comptes : ce que chacun a avancé pour la maison, ce qu’il a encaissé, ce qu’il doit. Le partage les solde. Préparez l’état des dépenses, les factures avec le nom de celui qui les a payées, et les pièces qui établissent les droits de chacun.

• Ce qui entre dans le compte. La masse à partager est augmentée « des dettes des copartageants envers le défunt ou envers l’indivision » (article 825), et ce qu’un indivisaire doit s’impute sur sa part (article 864).
• Les dépenses avancées. Celui qui a payé de ses deniers une amélioration ou une dépense nécessaire à la conservation de la maison en est crédité (article 815-13) : voir nos guides qui paie les travaux et les dépenses d’une maison en indivision.
• L’occupation. Celui qui a habité seul la maison peut devoir une indemnité, dans la limite de cinq ans (article 815-10) : voir notre guide de la maison occupée par un héritier.
• Les pièces. L’état des revenus et des frais que la loi demande de tenir (article 815-8) ; les factures et la preuve de qui les a payées ; les avis de taxe foncière ; l’acte de notoriété ou l’acte d’achat, qui donne la part de chacun ; la convention d’indivision, s’il y en a une.
• La trace des démarches amiables — propositions, courriers, réponses : l’assignation doit les décrire si le partage finit devant le tribunal.

Par précaution, gardez ensuite l’acte de partage sans limite de durée, et les comptes au moins le temps des recours : deux ans pour le complément de part, cinq ans pour une demande d’annulation, selon Service-Public.fr.

Tenir les comptes prêts pour le partage, sans y penser

Dans cärn, la maison a son carnet, partagé gratuitement par code avec tous les indivisaires : chacun voit qui a fait quoi. Chaque intervention y garde sa date, son montant, le nom de celui qui l’a payée et ses justificatifs. Les pièces du compte se rassemblent ainsi au fil des années.

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Questions fréquentes

Peut-on sortir de l'indivision si les autres indivisaires refusent ?

Oui, on peut sortir de l'indivision malgré le refus des autres indivisaires, car le partage peut toujours être provoqué (article 815 du Code civil). Si un indivisaire refuse le partage amiable, le partage se demande au tribunal (article 840). Le tribunal peut toutefois surseoir au partage deux ans au plus, ou attribuer sa part à celui qui le demande si les autres veulent rester en indivision.

Faut-il un notaire pour sortir de l'indivision ?

Oui, un notaire est nécessaire pour sortir de l'indivision quand il s'agit d'une maison : lorsque l'indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, l'acte de partage est passé par acte notarié (article 835 du Code civil). Service-Public.fr le confirme : le recours à un notaire est obligatoire si la succession comporte un bien immobilier.

Quel est le taux du droit de partage ?

Le taux du droit de partage est de 2,50 % de l'actif net partagé (article 746 du code général des impôts). Il est ramené à 1,10 %, depuis le 1^er janvier 2022, pour les partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un Pacs.

Qu'est-ce qu'une soulte ?

La soulte est la somme que verse aux autres celui qui reçoit, dans le partage, plus que sa part : si les lots ne peuvent pas être d'égale valeur, leur inégalité se compense par une soulte (article 826 du Code civil). C'est ce que paie l'indivisaire qui garde la maison.

Combien de temps dure un partage judiciaire ?

Aucun texte ne fixe de durée totale au partage judiciaire. Le notaire désigné par le tribunal a un an pour dresser l'état liquidatif (article 1368 du code de procédure civile), délai qui peut être prorogé d'un an au plus (article 1370). À tout moment, les indivisaires peuvent revenir à un partage amiable.

Sources (22)

1. Code civil, articles 815 à 815-18 (régime légal de l'indivision) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
2. Code civil, articles 816 à 842 (opérations de partage : demandes, parts et lots, attributions préférentielles, partage amiable, partage judiciaire) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
3. Code civil, articles 840 et 841, modifiés par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
4. Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
5. Code civil, article 864 (dettes des copartageants) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
6. Code civil, articles 883 à 886 (effets du partage) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
7. Code civil, articles 889 à 892 (action en complément de part) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
8. Code civil, article 1873-3 (durée de la convention d'indivision) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
9. Code de procédure civile, articles 1359 à 1363 (partage judiciaire, dispositions générales) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
10. Code de procédure civile, articles 1364 à 1376 (partage judiciaire, dispositions particulières) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
11. Code de procédure civile, articles 1377 et 1378 (licitation) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
12. Code général des impôts, articles 746 à 750 bis C (partages et opérations assimilées) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
13. Code de commerce, article A. 444-121 (émoluments du notaire pour un partage) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
14. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, article 28 — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
15. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, article 4 — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
16. Partages purs et simples : champ d'application et tarif du droit de partage — BOFiP (BOI-ENR-PTG-10-10) — consulté le 1er octobre 2026
17. Partage des biens de la succession — Service-Public.fr (F16194) — consulté le 1er octobre 2026
18. Succession : indivision entre les héritiers — Service-Public.fr (F1296) — consulté le 1er octobre 2026
19. Divorce : règles de partage des biens — Service-Public.fr (F36328) — consulté le 1er octobre 2026
20. Frais de notaire — Service-Public.fr (F17701) — consulté le 1er octobre 2026
21. Successions : de nouvelles règles pour faciliter la résolution des conflits — Service-Public.fr (A18909) — consulté le 1er octobre 2026
22. Succession : qu'est-ce que l'indivision ? — ministère de l'Économie — consulté le 1er octobre 2026

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