Un indivisaire peut engager seul les travaux nécessaires à la conservation de la maison, comme une toiture à refaire. Les actes d'administration demandent les deux tiers des droits, et ce qui sort de l'exploitation normale, l'accord de tous. Chacun paie à proportion de ses droits, et celui qui a avancé l'argent en est crédité au partage.

Qui décide des travaux dans une maison en indivision : un indivisaire seul, les deux tiers ou tous ?

Cela dépend de la nature des travaux. Ceux qui sont nécessaires à la conservation de la maison — une chaudière défectueuse à remplacer, une toiture à refaire — peuvent être décidés par un seul indivisaire. Les actes d’administration demandent les deux tiers des droits indivis. Et tout ce qui sort de l’exploitation normale de la maison exige l’accord de tous.

Le Code civil pose ces trois niveaux aux articles 815-2 et 815-3, pour toutes les décisions sur un bien indivis ; notre guide de la maison de famille en indivision les présente dans leur ensemble. Pour les travaux, Service-Public.fr donne deux exemples d’actes conservatoires qu’un seul indivisaire peut décider : « le remplacement d’une chaudière défectueuse ou la réalisation de travaux de réfection d’une toiture ».

Au-delà de ces exemples, le Code ne dresse aucune liste de travaux, et nous n’avons trouvé aucune source officielle qui range un agrandissement, une véranda ou une rénovation complète dans l’une ou l’autre catégorie. C’est la nature de chaque chantier qui décide : est-il nécessaire pour que la maison ne se dégrade pas, relève-t-il de sa gestion normale, ou la transforme-t-il ? En cas de doute, obtenir l’accord écrit de tous avant de signer le devis est une précaution, sans obligation, qui évite de discuter la qualification des années plus tard.

Deux règles de l’article 815-3 comptent pour les travaux décidés à la majorité :

• l’information : ceux qui décident aux deux tiers « sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers » ;
• le mandat tacite : l’indivisaire qui gère la maison « au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part » est censé en avoir reçu mandat, mais ce mandat couvre les actes d’administration seulement.

Les travaux nécessaires à la conservation : ce qu’un indivisaire peut engager seul, même sans urgence

Un indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation de la maison, même sans urgence. Il peut les payer avec les fonds de l’indivision qu’il détient. S’il n’y en a pas, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires. Aucun vote, aucune autorisation du juge ne sont requis.

Le texte, à l’article 815-2 du Code civil, tient en quatre phrases :

• le pouvoir d’agir seul : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence » ;
• les fonds : il peut employer « les fonds de l’indivision détenus par lui », et il est « réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers », comme l’artisan ou la banque ;
• la contribution des autres : « A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires » ;
• l’usufruit : quand la maison est grevée d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier, dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations. Ce que doivent l’usufruitier et le nu-propriétaire est détaillé dans notre guide usufruit : qui paie les travaux de la maison ?

Le critère est la nécessité : le texte vise les mesures « nécessaires à la conservation ». Service-Public.fr cite en exemple, plus largement, le fait d’« effectuer des travaux sur un bien immobilier » ; le Code, lui, ne couvre pas tous les travaux, seulement ceux qui conservent la maison.

Après un sinistre, une autre règle compte : les indemnités qui remplacent des biens indivis sont elles-mêmes « de plein droit indivis » (article 815-10). L’indemnité que verse l’assureur pour la partie de la maison détruite appartient donc à l’indivision, et non à celui qui a déclaré le sinistre.

Améliorer, agrandir, rénover : les travaux qui demandent l’accord des autres indivisaires

Les travaux qui ne sont pas nécessaires à la conservation relèvent de l’article 815-3 : les deux tiers des droits indivis pour un acte d’administration, l’accord de tous pour un acte qui sort de l’exploitation normale de la maison. Une autorisation d’urbanisme peut être déposée par un seul indivisaire, mais elle ne dispense pas de cet accord.

La majorité se compte en droits, pas en personnes : avec trois enfants à parts égales, deux d’entre eux réunissent les deux tiers. Et « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis » (article 815-3).

Le permis de construire et la déclaration préalable. Le code de l’urbanisme prévoit expressément le cas : la demande peut être déposée, « en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire » (article R*423-1). Mais le permis « est délivré sous réserve du droit des tiers » : il vérifie les règles d’urbanisme, pas « les règles de droit privé », et toute personne lésée dans son droit de propriété peut saisir les tribunaux civils, « même si le permis respecte les règles d’urbanisme » (article A424-8). Un coïndivisaire qui n’a pas donné son accord garde donc ses droits.

Les aides à la rénovation. France Rénov’ l’indique : en indivision, MaPrimeRénov’ et MaPrimeAdapt’ sont possibles « si vous occupez le logement ». Il faut alors « l’accord de tous les indivisaires » et une attestation sur l’honneur du représentant unique de l’indivision ; les ressources prises en compte sont celles du ménage de l’indivisaire occupant qui fait la demande et celles des autres indivisaires qui occupent le logement. Une résidence secondaire n’y ouvre pas droit. Les travaux d’adaptation pour un parent âgé ont leur propre guide, sur MaPrimeAdapt’.

Qui paie les travaux d’une maison en indivision : la part de chacun selon ses droits

Chaque indivisaire supporte les dépenses à proportion de ses droits dans l’indivision. Les travaux se paient d’abord avec les fonds de l’indivision ; à défaut, celui qui engage une dépense de conservation peut obliger les autres à y contribuer. L’artisan non payé, lui, est un créancier de l’indivision.

• La règle. Chaque indivisaire « supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision » (article 815-10). Avec trois enfants à parts égales, chacun supporte un tiers de la facture ; avec un parent à moitié et deux enfants à un quart chacun, la moitié pour l’un, un quart pour chacun des deux autres.
• Les fonds de l’indivision. C’est la première source prévue par l’article 815-2 pour les dépenses de conservation : l’argent qui appartient à tous paie ce qui profite à tous.
• Sous une convention d’indivision, la participation devient une obligation générale : « Chaque indivisaire est tenu de participer aux dépenses de conservation des biens indivis » (article 1873-11). Notre guide de la convention d’indivision explique comment elle se rédige.
• L’artisan. Le créancier dont la créance « résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis » est payé « par prélèvement sur l’actif avant le partage », et il peut poursuivre la saisie et la vente des biens indivis (article 815-17). Une facture de toiture restée impayée peut donc finir par peser sur la maison elle-même.

Quand l’un des héritiers habite la maison, la question se pose autrement pour l’entretien courant : c’est l’objet de notre guide de la maison en indivision occupée par un héritier. Et la taxe foncière, l’assurance ou les abonnements, qui reviennent chaque année, sont traités dans notre guide des dépenses courantes d’une maison partagée.

Celui qui a avancé les travaux : comment il est remboursé au partage

Il doit lui en être tenu compte au partage ou à la vente. Pour une amélioration, selon l’équité, d’après la plus-value apportée à la maison à ce moment-là. Pour une dépense nécessaire à la conservation, la Cour de cassation retient la plus forte des deux sommes entre la dépense faite et le profit subsistant.

L’article 815-13 du Code civil distingue deux cas :

• L’amélioration. « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. » Ce qui compte, c’est la valeur ajoutée à la maison le jour du partage ou de la vente, pas le prix payé à l’époque.
• La conservation. Il doit lui être « pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés ». Une toiture refaite à l’identique compte, même si elle n’a rien ajouté à la valeur de la maison.

La Cour de cassation a précisé le calcul pour la conservation : il doit être tenu compte à l’indivisaire, selon l’équité, « de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant » (1re chambre civile, 11 mai 2012, n° 11-17.497). L’affaire portait sur des échéances d’emprunt remboursées par un seul indivisaire ; la règle vaut pour toutes les « impenses nécessaires à la conservation des biens indivis ».

Elle a aussi rappelé que la frontière entre entretien et conservation se vérifie dépense par dépense. Dans un arrêt du 24 septembre 2014, une cour d’appel avait écarté une partie des frais d’entretien d’un indivisaire ; la Cour de cassation l’a censurée, au visa des articles 815-8 et 815-13, pour ne pas avoir recherché « si ce solde correspondait à des dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble ».

La règle joue dans les deux sens : l’indivisaire « répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute » (même article 815-13). Et le compte se fait tard, parfois des années après les travaux : c’est ce qui rend les justificatifs indispensables.

Un indivisaire bloque les travaux : que peut faire le juge ?

Pour les travaux nécessaires à la conservation, aucun blocage n’est possible : un indivisaire agit seul. Pour les autres, si le refus d’un coïndivisaire met en péril l’intérêt commun, le juge peut autoriser un indivisaire à passer seul l’acte. En cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut prescrire les mesures que requiert l’intérêt commun.

• L’autorisation d’agir seul. « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. » L’acte passé dans ces conditions « est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut » (article 815-5).
• Les mesures urgentes. « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. » Il peut notamment autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis « une provision destinée à faire face aux besoins urgents », désigner un indivisaire comme administrateur, ou nommer un séquestre (article 815-6, dans sa version en vigueur depuis le 9 avril 2026).
• L’indivisaire qui ne peut plus exprimer sa volonté — un parent âgé, par exemple : un autre peut « se faire habiliter par justice à le représenter, d’une manière générale ou pour certains actes particuliers » (article 815-4). C’est une situation que décrit aussi notre guide de la maison d’un parent en EHPAD.

Si le désaccord porte sur l’avenir même de la maison, les voies de sortie de l’indivision sont décrites dans notre guide de la maison en indivision.

Ce qu’il faut garder : devis, factures et preuve de qui a payé les travaux

Gardez le devis et l’accord des autres indivisaires, la facture, la preuve du paiement et le nom de celui qui a payé, et des photos avant et après. Au partage, ce sont ces pièces qui permettent de dire s’il s’agissait d’une conservation ou d’une amélioration, et de chiffrer ce qui revient à chacun.

• Le devis et l’accord, avec leur date : un message ou un courrier suffit, rien n’impose de forme. Pour une décision aux deux tiers, gardez aussi la trace de l’information donnée aux autres, sans laquelle elle leur est inopposable (article 815-3).
• La facture et la preuve du paiement — le relevé qui montre de quel compte l’argent est parti. C’est ce qui distingue une dépense payée « de ses deniers personnels » d’une dépense payée par l’indivision (article 815-13).
• Des photos avant et après, par précaution : elles montrent l’état qui justifiait les travaux et ce qu’ils ont changé.
• L’état des frais que doit tenir quiconque expose des frais pour le compte de l’indivision, tel que le décrit notre guide de la maison en indivision.

Combien de temps ? Service-Public.fr indique cinq ans pour une facture de petits travaux, dix ans pour le gros œuvre, et toute la durée de détention du logement pour les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration, dont les factures « sont prises en compte pour le calcul de la plus-value immobilière ». Le détail est dans nos guides combien de temps garder ses factures de travaux et les factures de travaux et la plus-value.

Suivre les travaux de la maison indivise sans y penser

Dans cärn, la maison a son carnet, partagé gratuitement par code avec tous les indivisaires : chacun voit qui a fait quoi. Chaque intervention y garde sa date, son montant, le nom de celui qui l’a payée et ses justificatifs — la facture, les photos du chantier.

Dès la création du carnet d’une maison, cärn propose la toiture parmi les entretiens à suivre, avec les obligations comme le ramonage et l’entretien de la chaudière. Chaque échéance est rappelée à tous les membres, et « Je m’en occupe » prévient les autres membres que l’un d’eux s’en charge. Avec cärn+, à 36 € par an, le budget fait le compte de qui a payé quoi, et l’export PDF réunit tout l’historique du carnet, chaque facture à la suite de son intervention. cärn ne remplace ni l’accord entre indivisaires ni le compte établi au partage ; il en garde les pièces.

Questions fréquentes

Un indivisaire peut-il faire des travaux sans l'accord des autres ?

Oui, un indivisaire peut faire des travaux sans l'accord des autres s'il s'agit de mesures nécessaires à la conservation de la maison, même sans urgence (article 815-2 du Code civil). Pour les autres travaux, il faut les deux tiers des droits indivis, ou l'accord de tous s'ils sortent de l'exploitation normale du bien (article 815-3). À défaut, seul le juge peut l'autoriser à agir seul.

Comment est remboursé l'héritier qui a payé les travaux ?

L'héritier qui a payé les travaux est remboursé au partage ou à la vente : il doit alors lui en être tenu compte (article 815-13). Pour une amélioration, le compte se fait selon l'équité, d'après la plus-value de la maison à ce moment. Pour une dépense de conservation, la Cour de cassation retient la plus forte des deux sommes entre la dépense faite et le profit subsistant.

Peut-on obliger un coïndivisaire à payer sa part des travaux ?

Oui, on peut obliger un coïndivisaire à payer sa part des travaux quand il s'agit de dépenses nécessaires à la conservation : à défaut de fonds de l'indivision, celui qui agit peut obliger les autres à faire avec lui ces dépenses (article 815-2). Sous une convention d'indivision, chaque indivisaire est tenu de participer aux dépenses de conservation (article 1873-11).

Faut-il l'accord de tous pour déposer un permis de construire sur une maison indivise ?

Les règles d'urbanisme ne demandent pas l'accord de tous pour déposer un permis de construire sur une maison indivise : en cas d'indivision, la demande de permis ou la déclaration préalable peut être déposée par un ou plusieurs co-indivisaires (article R*423-1 du code de l'urbanisme). Mais le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : les règles de l'indivision continuent de s'appliquer aux travaux eux-mêmes.

Peut-on obtenir MaPrimeRénov' pour une maison en indivision ?

Selon France Rénov', MaPrimeRénov' est possible pour une maison en indivision si vous occupez le logement : il faut l'accord de tous les indivisaires et une attestation sur l'honneur du représentant unique de l'indivision. Une résidence secondaire n'ouvre pas droit à MaPrimeRénov' ni à MaPrimeAdapt'.

Sources (12)

1. Code civil, articles 815-2 à 815-6 (actes relatifs aux biens indivis) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
2. Code civil, article 815-6, modifié par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
3. Code civil, articles 815-10, 815-13 et 815-17 (droits et obligations des indivisaires) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
4. Code civil, article 1873-11 (convention d'indivision) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
5. Code de l'urbanisme, article R*423-1 (dépôt des demandes de permis et des déclarations préalables) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
6. Code de l'urbanisme, article A424-8 (mentions de l'arrêté de permis) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
7. Cour de cassation, 1re chambre civile, 11 mai 2012, n° 11-17.497, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
8. Cour de cassation, 1re chambre civile, 24 septembre 2014, n° 13-18.197, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
9. Successions : de nouvelles règles pour faciliter la résolution des conflits — Service-Public.fr (A18909) — consulté le 29 septembre 2026
10. Succession : indivision entre les héritiers — Service-Public.fr (F1296) — consulté le 29 septembre 2026
11. Durée de conservation des papiers — Service-Public.fr (F19134) — consulté le 29 septembre 2026
12. Foire aux questions : logements et travaux — France Rénov' — consulté le 29 septembre 2026

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