Hors résidence principale, exonérée, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées par une entreprise s'ajoutent au prix d'achat, sur factures, et réduisent la plus-value (CGI, art. 150 VB). L'entretien, les réparations et les travaux faits soi-même sont exclus. Après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut remplacer les factures.

Plus-value immobilière : comment les factures de travaux réduisent l’impôt à la revente

La plus-value se calcule en retirant le prix d’acquisition du prix de vente. Or ce prix d’acquisition est majoré, sur justificatifs, des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise. Plus les factures retenues sont élevées, plus la plus-value imposable diminue. La résidence principale, elle, est exonérée.

Le calcul part de l’article 150 V du code général des impôts : la plus-value brute « est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant ». Les factures de travaux jouent sur le second terme. L’article 150 VB, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, prévoit que « le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré », notamment :

• des frais d’acquisition — droits d’enregistrement et frais de notaire, précise Service-Public.fr —, pour un achat, pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix ;
• des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, « supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise », à condition qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Le prix d’acquisition ainsi majoré, la plus-value brute est ensuite réduite d’un abattement pour durée de détention (article 150 VC). Les factures agissent donc en amont : sur la base même de l’impôt.

Résidence principale, détention longue : quand les factures ne changent rien

Les factures n’ont d’effet que si la vente est imposable. La résidence principale du vendeur au jour de la vente est exonérée. Un bien détenu depuis plus de 22 ans est exonéré d’impôt sur le revenu, et depuis plus de 30 ans de prélèvements sociaux. Ce guide concerne surtout la résidence secondaire, le logement loué et la maison héritée.

• La résidence principale. La plus-value n’est pas imposée pour les biens « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession », ni pour leurs dépendances vendues en même temps (article 150 U, II). Le BOFiP la définit comme « la résidence habituelle et effective du propriétaire ». Si vous avez quitté le logement pour le mettre en vente, l’exonération reste acquise si la vente intervient « dans des délais normaux » et si le logement n’a été ni loué ni prêté entre-temps ; « un délai d’une année constitue en principe le délai maximal » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190).
• La première vente d’un autre logement. Elle est aussi exonérée si vous remployez le prix pour acheter ou construire votre résidence principale dans les deux ans, et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédant la vente, selon Service-Public.fr.
• La durée de détention. L’abattement est de 6 % par année au-delà de la cinquième, et de 4 % pour la vingt-deuxième (article 150 VC) : au-delà de 22 ans, l’impôt sur le revenu est nul. La plus-value est aussi exonérée de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans, indique Service-Public.fr.

Hors de ces cas, chaque facture retenue réduit la plus-value.

Quels travaux comptent pour la plus-value : construction, reconstruction, agrandissement, amélioration

Quatre catégories seulement, définies comme pour les revenus fonciers : la construction, la reconstruction, l’agrandissement et l’amélioration. Le BOFiP cite l’installation d’un chauffage central ou d’une climatisation dans un logement qui n’en avait pas, et les travaux d’isolation ; Service-Public.fr donne l’exemple de l’installation d’une salle de bain.

Le BOFiP précise ce que recouvre chaque mot :

• La reconstruction et l’agrandissement : les travaux « qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre », les aménagements intérieurs « qui par leur importance équivalent à une reconstruction », et ceux « qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable » (§ 140).
• L’amélioration : les dépenses qui apportent « un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure » du bâtiment — « l’installation d’un ascenseur, du chauffage central ou d’une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu ou de la réalisation de travaux d’isolation » (§ 150).
• La construction : pour une maison que vous avez fait bâtir, le coût de la construction elle-même entre dans le calcul ; impots.gouv.fr détaille ce cas.

Service-Public.fr range dans les gros travaux l’« installation d’une salle de bain ». La nuance tient à l’équipement de départ : installer un chauffage central là où il n’y en avait pas est une amélioration ; remettre en état le chauffage existant relève de l’entretien, qui est exclu.

Les travaux exclus : entretien, réparations, travaux faits soi-même ou déjà déduits

Sont exclus l’entretien et les réparations, même les grosses ; les réparations locatives, comme la peinture ou les moquettes, même dans un logement non loué ; les travaux faits soi-même et les matériaux achetés soi-même ; les intérêts d’emprunt ; et les dépenses déjà déduites des revenus ou comptées dans un crédit ou une réduction d’impôt.

Le détail, paragraphe par paragraphe, dans le BOFiP :

• L’entretien et les réparations, « y compris les grosses réparations » : les travaux qui maintiennent ou remettent le bâtiment en bon état « sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial » (§ 160).
• Les réparations locatives, au sens des décrets de 1987 (la liste dans notre guide) : l’exclusion vaut « aux immeubles non loués comme aux immeubles loués » et écarte « les dépenses de peintures, papiers peints, tentures, moquettes, rideaux, menues réparations » (§ 190 et 200). Exception : quand elles suivent un agrandissement ou une amélioration, ces finitions en suivent le sort (§ 210).
• Les travaux faits sans entreprise : ceux « réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise », et « le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise » ; seule la pose facturée par l’entreprise compte (§ 220).
• Les intérêts des emprunts qui ont financé les travaux (§ 170).
• Les dépenses déjà déduites du revenu global ou des revenus fonciers, ou « incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt » (§ 240).
• Les dépenses non payées par le vendeur : « seules les dépenses ayant fait l’objet d’un paiement effectif de la part du cédant sont retenues » (§ 330).

Quelles factures de travaux garder pour la plus-value, et depuis quelle date

Les factures des entreprises, et elles seules : selon le BOFiP, la dépense se justifie « nécessairement » par ces factures, qui doivent porter les mentions obligatoires, et ne peut pas être évaluée à dire d’expert. Seuls comptent les travaux faits depuis votre acquisition, ou depuis l’achèvement pour une maison que vous avez fait construire ou achetée sur plan.

« Les pièces justifiant des travaux ne sont toutefois fournies par le contribuable que sur demande de l’administration », précise le BOFiP (§ 340). Mais le jour où elle les demande, elles doivent exister : « Ces dépenses ne peuvent être évaluées à dire d’expert ou en fonction du prix des matériaux. » Un devis, un ticket de magasin de bricolage ou une estimation ne remplacent donc pas une facture.

Une facture en règle porte notamment sa date, son numéro, l’identité de l’entreprise avec son numéro Siren, votre nom, la date de la prestation, le prix, et, pour des travaux, le détail des « matériaux fournis et main d’oeuvre » (Entreprendre Service-Public.fr). Ce détail compte ici, puisque des matériaux que vous auriez achetés vous-même seraient exclus.

La date compte aussi : sont retenus les travaux réalisés après la date d’acquisition, qui est celle du point de départ du délai de détention, ou après la date d’achèvement pour une maison achetée sur plan ou construite par vous (§ 230). Les factures payées par l’ancien propriétaire ne vous servent pas pour ce calcul.

Le forfait de 15 % : réduire la plus-value sans facture, après cinq ans

Si vous vendez un bien bâti plus de cinq ans après l’avoir acquis, vous pouvez majorer le prix d’acquisition d’un forfait de 15 %, sans facture ni preuve de travaux. C’est une faculté : si vos factures retenues dépassent ce forfait, retenez-les pour leur montant réel. Le forfait ne s’applique pas à un terrain nu.

La règle est dans l’article 150 VB, II, 4° : lorsque le vendeur, « qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée ». Le BOFiP l’assouplit encore :

• Aucune preuve n’est demandée : ni la réalité des travaux, ni leur montant, ni l’impossibilité de fournir des factures (§ 350). Et « il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu ».
• Le forfait se calcule sur le prix stipulé dans l’acte, sans les frais ni les autres majorations (§ 400). Pour une maison achetée 200 000 € selon l’acte, il représente donc 30 000 €.
• C’est l’un ou l’autre : les travaux majorent le prix « soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ; soit forfaitairement, pour un montant de 15 % » (§ 100). Dans l’exemple ci-dessus, des factures retenues supérieures à 30 000 € sont plus favorables ; en dessous, le forfait l’est.
• Seulement pour un bien bâti : il « n’est pas applicable pour la détermination des plus-values de cession de terrains nus » (§ 370).

Ce forfait est distinct de celui des frais d’acquisition, de 7,5 %, prévu au 3° du même article.

Maison héritée, logement loué, maison construite : les cas particuliers

Pour une maison héritée, le prix d’acquisition est la valeur retenue pour les droits de succession, et seuls comptent les travaux faits après l’ouverture de la succession. Pour un logement loué, les travaux déjà déduits des revenus fonciers sont exclus, sauf à choisir le forfait. Pour une maison construite, les cinq ans du forfait courent de l’achèvement.

• Maison reçue par succession ou donation. Le prix d’acquisition « s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit » (article 150 VB, I). La date d’acquisition est celle de l’ouverture de la succession, ou de l’acte de donation (BOI-RFPI-PVI-20-20) : les travaux payés par vos parents avant ne comptent pas pour vous. Dans une maison en indivision, notez qui a payé chaque chantier : le BOFiP ne retient que les dépenses « ayant fait l’objet d’un paiement effectif de la part du cédant » (§ 330).
• Logement loué. Les dépenses d’amélioration déduites des revenus fonciers sont exclues (§ 240 et 250) ; les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement, qui ne sont pas déductibles par nature, restent retenues (§ 240 et 320). En cas de déficit foncier, il faut pouvoir montrer, avec les déclarations 2042 et 2044, ce qui n’a pas été déduit (§ 270). Si des amortissements ont été admis en déduction, le prix d’acquisition en est au contraire diminué, sauf exceptions (article 150 VB, III).
• Maison que vous avez fait construire. Le délai de cinq ans du forfait court à partir de l’achèvement, et le forfait se calcule sur le prix du terrain et le coût de la construction (§ 390 et 400 du BOFiP).

Qui calcule la plus-value, et jusqu’à quand garder les factures après la vente

Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value, établit la déclaration et paie l’impôt : préparez pour lui les factures des travaux à retenir. L’administration ne demande les justificatifs que si elle contrôle. Nous n’avons trouvé aucun texte qui fixe une durée de conservation après la vente : gardez-les au moins le temps du délai de contrôle.

Service-Public.fr énumère le rôle du notaire : les démarches auprès de l’administration fiscale, le calcul de la plus-value imposable et de l’impôt, l’établissement de la déclaration et le paiement. Cette déclaration porte le n° 2048-IMM, rappelle impots.gouv.fr.

Pour l’impôt sur le revenu, l’administration peut revenir sur une déclaration « jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due » (article L. 169 du livre des procédures fiscales). Garder les factures au moins jusque-là est une précaution, pas une obligation écrite.

Avant la vente, la règle pratique est simple : Service-Public.fr conseille de garder les factures de construction, d’agrandissement ou d’amélioration pendant toute la durée de conservation du logement. Les autres durées, facture par facture, sont dans notre guide Factures de travaux : combien de temps les garder ?

Ce qu’il faut garder de chaque chantier pour la plus-value

Pour chaque chantier susceptible de compter, gardez la facture de l’entreprise, la preuve que vous l’avez payée, et de quoi dater les travaux par rapport à votre achat. Sans facture, il ne reste que le forfait de 15 %, et seulement après cinq ans.

• La facture de l’entreprise, avec le détail des travaux, des matériaux fournis et de la main-d’œuvre.
• Une preuve du paiement — relevé, virement —, par précaution : seules comptent les dépenses effectivement payées par le vendeur.
• Le devis signé, qui décrit le chantier avant les travaux.
• L’acte d’achat, qui donne le prix stipulé et la date de départ ; pour un bien hérité ou donné, le document qui fixe la valeur retenue pour les droits.
• Pour un logement loué, les déclarations de revenus fonciers des années de travaux.
• Pour une maison construite, les factures de la construction et la date d’achèvement.

Classez ces pièces par chantier, avec leur date : le jour de la vente, il faut pouvoir dire au notaire quels travaux relèvent de l’amélioration ou de l’agrandissement, et lesquels de l’entretien. L’histoire complète de la maison, elle, se reconstitue aussi avec d’autres sources : voir notre guide Retrouver l’historique des travaux d’une maison.

Les factures de travaux de la maison, sans y penser

Au moment de vendre, il faut retrouver des factures accumulées depuis l’achat, parfois sur des décennies. C’est ce que cärn garde pour vous : dans le carnet d’une maison, chaque intervention porte sa date, son montant, qui a payé et ses justificatifs — la facture, le devis, une photo.

Le carnet se partage gratuitement : dans une maison de famille, chacun y range les factures de ce qu’il a fait faire, et chacun voit qui a payé quoi. Avec cärn+, l’export PDF et ZIP réunit tout l’historique du carnet, chaque facture à la suite de son intervention : de quoi remettre en une fois au notaire les travaux que vous retenez.

Questions fréquentes

Les travaux faits soi-même réduisent-ils la plus-value ?

Non, les travaux faits soi-même ne réduisent pas la plus-value : pour compter, des travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Le BOFiP exclut les travaux faits par le vendeur lui-même, et le coût des matériaux qu'il a achetés, même si une entreprise les pose ; seule la pose facturée par l'entreprise compte (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 220).

Faut-il des factures pour appliquer le forfait de 15 % ?

Non, le forfait pour travaux s'applique sans aucune facture. Dès que le bien bâti est détenu depuis plus de cinq ans, le vendeur peut appliquer ce forfait « sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs » (BOFiP, § 350).

Peut-on additionner ses factures et le forfait de 15 % ?

Non, les factures de travaux et le forfait de 15 % ne s'additionnent pas. Le BOFiP présente les deux voies comme une alternative : les dépenses de travaux majorent le prix d'acquisition « soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ; soit forfaitairement, pour un montant de 15 % » (§ 100). Retenez le plus élevé des deux.

Des travaux faits quand c'était ma résidence principale comptent-ils si je la vends plus tard comme résidence secondaire ?

L'article 150 VB retient, dans le calcul de la plus-value, les dépenses réalisées par une entreprise depuis l'acquisition, sans distinguer l'usage du logement au moment des travaux. Restent exclus les travaux qui ont été inclus dans la base d'un crédit ou d'une réduction d'impôt.

Combien de temps garder les factures de travaux pour la plus-value ?

Les factures de travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration se gardent tant que vous possédez le bien, conseille Service-Public.fr. Après la vente, nous n'avons trouvé aucun texte qui fixe de durée ; le délai de contrôle de l'impôt sur le revenu court jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de l'imposition.

Sources (13)

1. Code général des impôts, article 150 VB (prix d'acquisition et travaux) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
2. Code général des impôts, articles 150 A bis à 150 VH (plus-values immobilières des particuliers) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
3. Code général des impôts, article 150 U (exonération de la résidence principale) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
4. Code général des impôts, article 150 VC (abattement pour durée de détention) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
5. Plus-values immobilières : majoration du prix d'acquisition — BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20) — consulté le 29 septembre 2026
6. Plus-values immobilières : exonération de la résidence principale — BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10) — consulté le 29 septembre 2026
7. Plus-values immobilières : détermination de la plus-value imposable — BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-20) — consulté le 29 septembre 2026
8. Livre des procédures fiscales, article L. 169 (droit de reprise) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
9. Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière — Service-Public.fr (F10864) — consulté le 29 septembre 2026
10. Durée de conservation des papiers — Service-Public.fr (F19134) — consulté le 29 septembre 2026
11. Mentions obligatoires sur une facture — Entreprendre Service-Public.fr (F31808) — consulté le 29 septembre 2026
12. J'ai construit moi-même ou fait construire ma maison, comment se calcule la plus-value ? — impots.gouv.fr — consulté le 29 septembre 2026
13. Plus-values imposées — impots.gouv.fr — consulté le 29 septembre 2026

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