Une maison de famille est en indivision quand plusieurs personnes — souvent les héritiers d'une succession — en sont propriétaires ensemble. Un indivisaire peut agir seul pour la conserver, il faut les deux tiers des droits pour l'administrer et l'unanimité pour la vendre. Chacun supporte les pertes à proportion de ses droits, et nul n'est obligé de rester dans l'indivision.

Qu’est-ce qu’une maison en indivision : une indivision successorale entre les héritiers, ou acheter en indivision à plusieurs ?

Une maison est en indivision quand plusieurs personnes en sont propriétaires ensemble, sans que le bien soit divisé entre elles. Chacune détient une quote-part — la moitié, un tiers, un quart — et ses droits portent sur toute la maison, pas sur une pièce. C’est la situation de la plupart des maisons de famille.

Selon Service-Public.fr, une indivision naît de deux façons :

• par une succession : dès qu’il y a plusieurs héritiers, les biens de la succession — le patrimoine du défunt — sont en indivision jusqu’au partage, à condition que tous les héritiers aient des droits de même nature sur un même bien. C’est l’indivision successorale, la plus fréquente pour une maison de famille ;
• par un achat : acheter un bien à plusieurs, entre frères et sœurs, entre amis ou en couple non marié. Dans un achat en indivision, la part de chacun figure dans l’acte, même si elle est inégale.

Le Code civil y ajoute les partenaires de Pacs et les époux séparés de biens : un bien dont aucun ne prouve être seul propriétaire leur appartient pour moitié chacun (articles 515-5 et 1538). Après un divorce, une maison achetée à deux avant le mariage reste un bien indivis.

Une règle fixe les droits de chaque indivisaire dans tout le reste : il « a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision » (article 815-10).

Comment sont prises les décisions sur un bien indivis : unanimité ou deux tiers ?

Le Code civil distingue trois niveaux. Un des indivisaires peut agir seul pour prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien. Il faut les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis pour l’administrer. Et les actes de disposition — vendre la maison, la donner — demandent l’accord de tous.

Décision	Qui décide	Exemples	Texte
Conserver le bien	Un indivisaire seul, même sans urgence	Refaire une toiture, remplacer une chaudière défectueuse	Code civil, art. 815-2
Administrer le bien	Les titulaires d’au moins deux tiers des droits	Gérer la maison, confier un mandat général d’administration, la louer (hors bail agricole, commercial, industriel ou artisanal), vendre des meubles pour payer les dettes de l’indivision	Code civil, art. 815-3
Disposer du bien	Tous les indivisaires	Vendre la maison, la donner	Code civil, art. 815-3

La majorité se compte en droits, pas en personnes. Service-Public.fr donne l’exemple de quatre indivisaires à parts égales : l’accord de trois d’entre eux est requis. Ceux qui décident à la majorité des deux tiers doivent en informer les autres ; sinon, leurs décisions ne sont pas opposables à ces derniers.

Il arrive que l’un des héritiers assure la gestion du bien sans avoir été désigné. Le Code civil a prévu ce cas : s’il gère « au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part », il est censé avoir reçu un mandat tacite, qui couvre l’administration mais ni la vente ni les baux.

Qui paie l’entretien et les travaux d’un bien en indivision ?

Les dépenses se partagent à proportion des droits de chacun. Celui qui avance l’argent pour conserver ou améliorer la maison ne le perd pas : « il doit lui en être tenu compte » au partage ou à la vente (article 815-13). Pour une dépense de conservation, il peut même obliger les autres indivisaires à payer avec lui (article 815-2). Qui décide des travaux, qui les paie et comment celui qui les avance est remboursé : le détail est dans notre guide sur les travaux d’une maison en indivision.

• Les travaux de conservation — une toiture qui fuit, une chaudière à remplacer — peuvent être engagés par un seul indivisaire, avec les fonds communs qu’il détient. À défaut de fonds, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
• Les dépenses avancées comptent au partage : l’amélioration « selon l’équité », d’après la plus-value du bien ; la dépense de conservation, même si elle n’a rien amélioré. À l’inverse, celui qui dégrade le bien en répond.
• La taxe foncière : chacun paie sa part, selon ses droits, et les indivisaires ne sont pas solidaires. Si les indivisaires ne s’accordent pas sur la répartition, Service-Public.fr indique qu’il faut saisir la justice.
• Les créanciers — l’artisan qui a réparé le toit, par exemple — sont payés sur les biens indivis avant le partage (article 815-17).

Tout repose sur une condition : pouvoir prouver la dépense, parfois des années plus tard. Au partage, les frais avancés par l’un et les revenus encaissés par un autre se règlent dans les comptes entre les indivisaires ; pour un divorce, Service-Public.fr décrit le « compte d’indivision » établi alors, dépense par dépense. Pour les dépenses courantes — taxe foncière, assurance, abonnements —, le détail est dans notre guide sur les dépenses d’une maison en indivision.

Tenir les comptes de l’indivision : ce que la loi demande

La loi l’exige de tout indivisaire, même sans convention : « Quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l’indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires » (article 815-8). Le texte ne fixe ni forme ni rythme. L’indivisaire qui gère le bien doit les produits nets de sa gestion, et peut être rémunéré pour ce travail (article 815-12).

Quand une convention nomme un gérant, les exigences montent d’un cran : il doit rendre compte de sa gestion une fois par an, par écrit, et les indivisaires peuvent exiger tous les documents qui la concernent (article 1873-11).

Dans les faits, l’état des frais d’une maison, c’est une liste : la date, l’intervention, le montant, qui l’a payée, et la facture. C’est ce que tient un carnet d’entretien partagé comme cärn — chaque intervention y garde ces cinq informations, sous les yeux de tous les membres du carnet. Il ne remplace pas le compte établi au partage ; il en garde les pièces.

Qui peut occuper le bien en indivision ?

Chacun peut user de la maison « conformément à sa destination », dans la mesure compatible avec le droit des autres (article 815-9). Celui qui occupe seul le bien doit, sauf convention contraire, verser une indemnité à l’indivision. Si les indivisaires ne trouvent pas d’accord, le président du tribunal règle l’usage du bien à titre provisoire.

La destination compte : Service-Public.fr prend l’exemple d’une maison construite pour être habitée, qu’un indivisaire ne peut pas transformer en local commercial. Et les réclamations portant sur les fruits et revenus du bien — des loyers, par exemple — ne sont plus recevables cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être (article 815-10).

La convention d’indivision, rédigée par un notaire : fixer les règles de l’indivision sur une maison

La convention fixe les règles de fonctionnement de l’indivision pour les héritiers qui veulent rester en indivision et garder la maison (notre guide de la convention d’indivision la détaille). Elle suppose l’accord de tous, et doit être établie par écrit, à peine de nullité, avec la désignation des biens et la quote-part de chacun (article 1873-2). Pour un bien immobilier, elle doit être rédigée par un notaire, selon Service-Public.fr et le ministère de l’Économie.

Ce que la convention peut fixer :

• sa durée : elle peut être conclue pour une durée de cinq ans au plus, renouvelable par une décision expresse, ou pour une durée indéterminée — le partage peut alors être demandé à tout moment, de bonne foi (article 1873-3) ;
• un gérant, indivisaire ou non, qui administre la maison ; il ne peut pas la vendre sans l’accord de tous, et répond de ses fautes de gestion (articles 1873-5 à 1873-10) ;
• la contribution de chacun : sous convention, « chaque indivisaire est tenu de participer aux dépenses de conservation des biens indivis » (article 1873-11).

Un héritier peut-il bloquer la vente ? Comment sortir de l’indivision quand l’un des indivisaires souhaite vendre la maison

Le principe est posé par l’article 815 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Un héritier peut refuser une vente amiable, qui exige l’accord de tous ; il ne peut pas enfermer les autres héritiers dans l’indivision.

Les chemins pour en sortir :

1. Le partage amiable, si tout le monde est d’accord. Le notaire est obligatoire quand la succession comporte un bien immobilier.
2. Vendre sa part. L’indivisaire qui vend ses droits à une personne extérieure doit le notifier aux autres, qui disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption, puis de deux mois pour signer (article 815-14). Une cession faite sans cette notification est nulle.
3. La vente aux deux tiers. Les indivisaires peuvent, s’ils détiennent au moins deux tiers des droits, déclarer devant notaire leur intention de vendre le bien. Si un autre s’y oppose ou ne répond pas dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente d’un bien indivis aux enchères, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres (article 815-5-1). Toute la procédure est dans notre guide vendre une maison en indivision.
4. La vente autorisée en urgence — nouveau depuis le 9 avril 2026 : le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis, lorsque l’urgence et l’intérêt commun le nécessitent (article 815-6, modifié par la loi du 7 avril 2026).
5. Le partage judiciaire, quand un indivisaire refuse le partage amiable. La même loi en a changé les règles ; à la date de notre mise à jour, Service-Public.fr indique que le décret qui doit préciser la nouvelle procédure n’est pas encore publié.

Si les héritiers veulent garder la maison malgré une demande de partage, ils ont aussi des recours : le tribunal peut attribuer sa part à celui qui demande le partage (article 824), ou surseoir au partage pour deux ans au plus si une vente immédiate ferait perdre de la valeur au bien (article 820).

Le partage amiable, le rachat d’une part contre une soulte, le partage judiciaire et leurs frais sont détaillés dans notre guide sortir de l’indivision.

Indivision ou SCI pour un bien immobilier ?

Service-Public.fr résume la différence : la société civile immobilière est une personne morale, gérée par un gérant selon ses statuts, tandis que l’indivision n’a pas de personnalité morale et suit des règles de gestion plus strictes, avec l’unanimité dans certains cas. Ce que ce choix change pour une maison de famille — qui décide, comment un membre entre ou sort, les formalités, la transmission — est détaillé dans notre guide SCI familiale ou indivision.

Une maison de famille se gère d’abord avec une mémoire commune

Le droit dit qui décide et qui paie ; notre guide Gérer une maison de famille reprend l’organisation au quotidien. Il ne dit pas qui a fait ramoner l’an dernier — c’est toute la charge mentale de la maison —, qui a payé la couverture, ni où est la facture de la chaudière. Trois habitudes rendent ces questions simples :

• un seul endroit pour tout noter, visible par tous les indivisaires, plutôt que la mémoire de celui qui s’en occupe le plus ;
• les échéances partagées — le ramonage, l’entretien de la chaudière, l’assurance, tout le calendrier d’entretien de la maison — avec quelqu’un qui dit « je m’en occupe » ;
• chaque facture gardée avec le nom de celui qui l’a payée, pour que le compte se fasse sans dispute le jour du partage.

C’est pour ça qu’existent les applications pour maison de famille : les unes organisent les séjours et les remboursements, d’autres, comme cärn, tiennent la mémoire de l’entretien.

Questions fréquentes

Un héritier peut-il bloquer la vente d'une maison en indivision ?

Un héritier peut refuser la vente amiable d'une maison en indivision, qui demande l'accord de tous. Mais les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente (article 815-5-1 du Code civil), et chacun peut demander le partage à tout moment (article 815).

Qui peut habiter dans une maison en indivision ?

Chaque indivisaire peut habiter une maison en indivision : il peut user du bien selon sa destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres (article 815-9). Celui qui l'occupe seul doit, sauf convention contraire, une indemnité à l'indivision. En cas de désaccord, le président du tribunal règle l'usage à titre provisoire.

Qui paie la taxe foncière d'une maison en indivision ?

Chaque indivisaire paie sa part de la taxe foncière, selon ses droits dans l'indivision, et les indivisaires ne sont pas solidaires : on ne peut pas exiger la totalité de l'un d'eux. Un héritier qui a tout payé peut demander leur part aux autres.

Combien de temps une maison peut-elle rester en indivision ?

Le Code civil permet à chaque indivisaire de demander le partage à tout moment (article 815). Une convention d'indivision peut organiser le maintien pour cinq ans au plus, renouvelables par décision expresse, ou pour une durée indéterminée (article 1873-3).

Faut-il un notaire pour une convention d'indivision ?

La convention d'indivision doit être écrite, à peine de nullité, avec la liste des biens et la part de chacun (article 1873-2). Selon Service-Public.fr et le ministère de l'Économie, le notaire est obligatoire dès qu'elle porte sur un bien immobilier.

Sources (10)

1. Code civil, articles 815 à 815-17 (régime légal de l'indivision) — Légifrance — consulté le 26 septembre 2026
2. Code civil, article 815-6, modifié par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 — Légifrance — consulté le 26 septembre 2026
3. Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision — Légifrance — consulté le 26 septembre 2026
4. Code civil, articles 1873-1 à 1873-18 (conventions relatives à l'exercice des droits indivis) — Légifrance — consulté le 26 septembre 2026
5. Succession : indivision entre les héritiers — Service-Public.fr (F1296) — consulté le 26 septembre 2026
6. Taxe foncière sur les propriétés bâties — Service-Public.fr (F263) — consulté le 26 septembre 2026
7. Partage de la succession — Service-Public.fr (F16194) — consulté le 26 septembre 2026
8. Succession : qu'est-ce que l'indivision ? — ministère de l'Économie — consulté le 26 septembre 2026
9. Taxe foncière : imposition des biens indivis — BOFiP (BOI-IF-TFB-10-20-10) — consulté le 26 septembre 2026
10. Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir — Service-Public.fr Entreprendre (F38553) — consulté le 26 septembre 2026

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