L'usufruitier paie les réparations d'entretien, le nu-propriétaire les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couverture entière, murs de soutènement et de clôture en entier (Code civil, art. 605 et 606). Tout le reste est de l'entretien. L'usufruitier paie aussi la taxe foncière, et ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à faire les travaux.

Usufruit : qui paie les travaux, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?

L’usufruitier paie les réparations d’entretien ; les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire. Le partage se fait donc selon la nature des travaux, et non selon la part de chacun. Une exception : si une grosse réparation vient d’un défaut d’entretien depuis le début de l’usufruit, l’usufruitier en est tenu lui aussi.

La règle tient en deux phrases du Code civil, inchangées depuis 1804 : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. » Et : « Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu » (article 605).

Elle vaut pour toute maison dont la propriété est démembrée : l’un en a l’usufruit, « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (article 578), les autres la nue-propriété. Dans une famille, cette situation naît d’un décès, quand le conjoint survivant choisit l’usufruit de la totalité des biens — un choix ouvert lorsque tous les enfants sont issus des deux époux (article 757) —, ou d’une donation, quand un parent donne la maison en s’en réservant l’usufruit (article 949).

Ce n’est pas une indivision. En indivision, tous ont des droits de même nature sur la maison, et chacun paie à proportion de sa part, quels que soient les travaux : c’est l’objet de notre guide sur qui paie les travaux d’une maison en indivision. Entre un usufruitier et un nu-propriétaire, c’est la nature de chaque chantier qui désigne celui qui paie.

Les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire : la liste limitative du Code civil

Le Code civil en donne la liste : les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture, en entier eux aussi. Toutes les autres réparations sont d’entretien. La Cour de cassation juge cette liste limitative.

Le texte de l’article 606 tient en trois phrases :

• « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. »
• « Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »
• « Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Les mots « entières » et « en entier » comptent : la liste vise la couverture ou le mur de clôture refaits en entier, pas quelques tuiles remplacées.

Trois décisions de la Cour de cassation, publiées au Bulletin, précisent la lecture de cette liste :

• Elle est limitative. Dans un arrêt du 27 novembre 2002, rendu pour un bail commercial, la Cour a censuré une cour d’appel qui y avait rangé le remplacement de canalisations de chauffage : le texte « énumère limitativement les grosses réparations ».
• Agrandir ou reconstruire n’est pas réparer. Dans un arrêt du 12 juin 2012, rendu dans un litige fiscal, des usufruitiers avaient fait reconstruire une habitation plus grande et construire une piscine. Pour la Cour, ces travaux « constituent des améliorations », et non des grosses réparations à la charge des nus-propriétaires.
• Un critère : la structure et la solidité. Dans un arrêt du 13 juillet 2005, là encore pour un bail commercial, elle approuve une cour d’appel d’avoir retenu que « les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ».

Le remplacement d’une chaudière ou des fenêtres ne figure pas dans la liste. Mais la frontière se vérifie chantier par chantier : en cas de désaccord, c’est le juge qui dit si des travaux touchent la structure de la maison.

Les réparations d’entretien : tout le reste est à la charge de l’usufruitier

Tout ce qui n’est pas une grosse réparation est une réparation d’entretien, à la charge de l’usufruitier : le Code ne dresse pas de liste, il procède par élimination. La Cour de cassation a jugé que le ravalement en fait partie. Et l’usufruitier qui néglige l’entretien peut devoir payer les grosses réparations qui en résultent.

• L’entretien courant. L’entretien annuel de la chaudière, le ramonage, le nettoyage des gouttières, l’entretien de la toiture ne sont pas des grosses réparations : ils reviennent à l’usufruitier.
• Le ravalement. Dans un arrêt du 21 mars 1962, la Cour de cassation a approuvé un tribunal d’avoir jugé que le simple recrépissement ou ravalement est une réparation d’entretien, restant à la charge de l’usufruitier. Voir notre guide du ravalement de façade.
• Le défaut d’entretien. C’est l’exception de l’article 605 : quand une grosse réparation a été occasionnée par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, l’usufruitier « en est aussi tenu ».
• L’abus de jouissance. L’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, « soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien » (article 618). Dans un arrêt du 12 mars 1970, une mère qui s’était réservé l’usufruit d’immeubles donnés à son fils en a été déchue, après dix-neuf années d’un défaut d’entretien qui avait détérioré le gros œuvre.

L’usufruitier peut-il obliger le nu-propriétaire à faire les grosses réparations ?

Non, sauf clause contraire de l’acte qui a créé l’usufruit. La Cour de cassation juge que l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations, ni se plaindre d’un trouble de jouissance s’il ne les fait pas. À l’inverse, le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à faire les réparations d’entretien.

Ce que l’usufruitier ne peut pas exiger. Dans un arrêt du 18 décembre 2013, une maison était devenue inhabitable faute de gros travaux, et une cour d’appel avait indemnisé l’usufruitière privée de sa jouissance. La Cour de cassation a cassé cette décision : l’usufruitier « ne peut se prévaloir d’un trouble de jouissance causé par la carence du nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations », dès lors que, « sauf clause contraire de l’acte constitutif de l’usufruit, le premier ne peut contraindre le second à effectuer de telles réparations ».

Autrement dit, le Code dit qui supporte la dépense ; il ne donne pas à l’usufruitier le moyen d’imposer les travaux. Il ajoute : « Ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit » (article 607).

Ce que le nu-propriétaire peut exiger. Dans l’arrêt du 21 mars 1962 déjà cité, la Cour de cassation énonce que le nu-propriétaire peut, pendant la durée de l’usufruit, contraindre l’usufruitier à effectuer les réparations d’entretien qui tendent à la conservation de l’immeuble.

Si l’usufruitier paie lui-même une grosse réparation. Les articles du Code civil sur l’usufruit ne prévoient pas son remboursement, et nous n’avons trouvé aucun arrêt publié qui tranche la question. Avant d’avancer le prix d’une toiture, mettre par écrit avec les nus-propriétaires qui la paie, et ce qu’il en sera à la fin de l’usufruit, est une précaution, sans obligation.

Taxe foncière, charges et assurance : qui paie quand la maison est en usufruit ?

L’usufruitier supporte les charges annuelles de la maison, et la taxe foncière est établie à son nom. Les charges imposées sur la propriété reviennent au nu-propriétaire, l’usufruitier lui devant les intérêts. Pour l’assurance, les articles du Code civil sur l’usufruit ne disent rien : c’est à régler entre eux.

• Les charges annuelles. L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de « toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits » (article 608).
• La taxe foncière. Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit, « la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier » (article 1400 du code général des impôts). Le nom du nu-propriétaire figure aussi au rôle, mais cette mention « n’a pas pour effet de rendre ce dernier solidaire de l’usufruitier pour le paiement de l’impôt », précise l’administration fiscale. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, portée sur le même avis selon Service-Public.fr, suit la même règle (article 1523).
• Un accord possible. Selon Service-Public.fr, l’usufruitier et les nus-propriétaires « peuvent trouver entre eux un accord différent ».
• Les charges imposées sur la propriété. Le Code inverse ici les rôles : « Le propriétaire est obligé de les payer, et l’usufruitier doit lui tenir compte des intérêts » ; si l’usufruitier les avance, « il a la répétition du capital à la fin de l’usufruit » (article 609).
• L’assurance. Les articles 578 à 624 du Code civil ne contiennent aucune disposition sur l’assurance : ils ne disent pas lequel des deux doit assurer la maison. Service-Public.fr rappelle que le propriétaire qui occupe une maison hors copropriété n’est pas obligé de s’assurer, sans traiter de l’usufruit. Les cas où l’assurance est imposée sont dans notre guide de l’assurance habitation obligatoire.

Une convention peut-elle répartir les travaux autrement entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Oui. La règle du Code civil s’applique à défaut d’autre accord : l’acte qui crée l’usufruit, une donation par exemple, peut mettre toutes les réparations à la charge du nu-propriétaire, et la Cour de cassation fait alors respecter la clause. Une convention d’indivision peut aussi organiser les dépenses, avec le consentement de l’usufruitier.

La clause de l’acte. Dans un arrêt du 23 janvier 2007, un père avait donné à son fils la nue-propriété d’immeubles en s’en réservant l’usufruit. L’acte prévoyait que le fils serait tenu de « faire aux biens donnés toutes les réparations grosses ou menues qui deviendront nécessaires pendant la durée de l’usufruit ». La Cour de cassation y a vu une clause dérogatoire à la règle légale, et censuré la cour d’appel qui refusait au père le droit d’exiger les travaux. Premier geste, donc : relire l’acte.

La convention entre usufruitier et nus-propriétaires. Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, des conventions peuvent être conclues entre les nus-propriétaires, entre les usufruitiers, ou « entre les uns et les autres » (article 1873-16). Une limite protège l’usufruitier : toute dépense qui excède ses obligations légales « ne l’engage qu’avec son consentement donné dans la convention elle-même ou par un acte ultérieur » (article 1873-18). La forme de cet acte est décrite dans notre guide de la convention d’indivision.

À la fin de l’usufruit : les améliorations de l’usufruitier ne sont pas remboursées

L’usufruit s’éteint notamment à la mort de l’usufruitier, et la maison revient alors, sans usufruit, aux nus-propriétaires. L’usufruitier, ou ses héritiers, ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il a faites, même si la maison a pris de la valeur. Il peut seulement reprendre les glaces, tableaux et ornements qu’il avait posés.

Les causes d’extinction sont énumérées à l’article 617. Pour les travaux, la règle est à l’article 599 :

• Aucune indemnité. L’usufruitier ne peut « réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ».
• Ce qu’il peut reprendre. Lui ou ses héritiers peuvent « enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu’il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état ».

L’arrêt du 12 juin 2012 cité plus haut en montre la portée : l’usufruitier qui finance une habitation plus grande ou une piscine ne peut ni les mettre à la charge des nus-propriétaires, ni en demander le prix à la fin.

Restent les comptes. Service-Public.fr l’écrit à l’intention de l’usufruitier : à la fin de l’usufruit, il faut rendre le bien et « faire le règlement des comptes pour déterminer ce que vous devez au nu-propriétaire et inversement ».

Usufruit et indivision à la fois : quand plusieurs enfants sont nus-propriétaires

C’est la situation d’un parent usufruitier dont plusieurs enfants ont la nue-propriété. Entre le parent et les enfants, les règles de l’usufruit s’appliquent. Entre les enfants, qui ont des droits de même nature, ce sont celles de l’indivision : la grosse réparation qui leur revient se partage à proportion de leurs droits.

Service-Public.fr le formule ainsi : « L’indivision existe uniquement si les héritiers ont des droits de même nature sur un même bien. C’est le cas, par exemple, lorsque 2 enfants ont la nue-propriété d’une maison. » Deux règles comptent alors :

• La part de chaque enfant. Chaque indivisaire « supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision » (article 815-10) : trois enfants nus-propriétaires à parts égales supportent chacun un tiers de la couverture à refaire.
• La vente. « Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier » (article 815-5). Les autres règles sont dans notre guide pour vendre une maison en indivision.

Qui décide entre les enfants, comment celui qui avance l’argent est remboursé, que faire si l’un d’eux bloque : tout cela relève de l’indivision, et se trouve dans nos guides sur les travaux d’une maison en indivision et sur la maison de famille en indivision. Pour les travaux d’adaptation, voyez adapter la maison d’un parent âgé.

Ce qu’il faut garder : l’acte, l’état de la maison, les factures et le nom de celui qui a payé

Gardez l’acte qui a créé l’usufruit, l’état de la maison dressé à l’entrée en jouissance, les factures et attestations d’entretien, les factures de gros travaux avec le nom de celui qui les a payées, et les avis de taxe foncière. Ce sont ces pièces qui permettent de faire les comptes à la fin de l’usufruit.

• L’acte — la donation ou l’acte notarié de la succession : c’est lui qui dit si une clause répartit les réparations autrement que le Code. Service-Public.fr indique une conservation permanente pour un titre de propriété.
• L’état de la maison au départ. L’usufruitier « prend les choses dans l’état où elles sont », après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, « un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit » (article 600).
• Les preuves de l’entretien — attestations d’entretien de la chaudière et de ramonage, factures de petits travaux. Elles répondent au reproche de défaut d’entretien. Service-Public.fr indique deux ans pour ces attestations, en conseillant cinq, et cinq ans pour une facture de petits travaux.
• Les factures de gros travaux, avec le nom de celui qui a payé : dix ans pour le gros œuvre, et toute la durée de détention du logement pour les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration, selon la même fiche. Voir combien de temps garder ses factures de travaux.
• Les avis de taxe foncière, jusqu’à la fin de l’année qui suit celle de l’imposition, et tout accord écrit passé avant des travaux.

Suivre l’entretien et les travaux d’une maison en usufruit sans y penser

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Questions fréquentes

Qui paie la toiture d'une maison en usufruit ?

Le rétablissement de la couverture entière est une grosse réparation, à la charge du nu-propriétaire (article 606 du Code civil). Les autres réparations de toiture sont d'entretien, donc à la charge de l'usufruitier. Et si la couverture est à refaire faute d'entretien depuis le début de l'usufruit, l'usufruitier en est tenu lui aussi (article 605).

L'usufruitier peut-il obliger le nu-propriétaire à faire les grosses réparations ?

Non, l'usufruitier ne peut pas obliger le nu-propriétaire à faire les grosses réparations, sauf clause contraire de l'acte qui a créé l'usufruit. La Cour de cassation l'a jugé dans un arrêt du 18 décembre 2013 : l'usufruitier ne peut ni contraindre le nu-propriétaire à effectuer ces réparations, ni se prévaloir d'un trouble de jouissance s'il ne les fait pas.

Qui paie la taxe foncière d'un bien en usufruit ?

La taxe foncière d'un bien en usufruit est payée par l'usufruitier : lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit, elle est établie à son nom (article 1400 du code général des impôts). Selon Service-Public.fr, l'usufruitier et les nus-propriétaires peuvent trouver entre eux un accord différent.

L'usufruitier est-il remboursé des améliorations à la fin de l'usufruit ?

Non, l'usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité à la cessation de l'usufruit pour les améliorations qu'il a faites, même si la valeur de la maison en est augmentée (article 599 du Code civil). Lui ou ses héritiers peuvent seulement enlever les glaces, tableaux et ornements, en remettant les lieux dans leur premier état.

Le ravalement est-il à la charge de l'usufruitier ?

Oui, le ravalement est à la charge de l'usufruitier, selon la Cour de cassation. Dans un arrêt du 21 mars 1962, elle a approuvé un tribunal d'avoir jugé que le simple recrépissement ou ravalement est une réparation d'entretien, qui reste à la charge de l'usufruitier.

Sources (25)

1. Code civil, articles 578 à 624 (de l'usufruit) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
2. Code civil, articles 600 à 616 (des obligations de l'usufruitier), dont les articles 605 à 609 — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
3. Code civil, article 599 (améliorations faites par l'usufruitier) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
4. Code civil, articles 617 à 624 (comment l'usufruit prend fin) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
5. Code civil, article 757 (droits du conjoint survivant) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
6. Code civil, article 949 (donation avec réserve d'usufruit) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
7. Code civil, article 815-10 (indivision : la part de chacun) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
8. Code civil, article 815-5 (vente d'un bien grevé d'usufruit) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
9. Code civil, articles 1873-16 à 1873-18 (conventions en présence d'un usufruitier) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
10. Code général des impôts, article 1400 (taxe foncière : débiteur de l'impôt) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
11. Code général des impôts, article 1523 (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
12. Cour de cassation, 1re chambre civile, 21 mars 1962, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
13. Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 mars 1970, n° 68-13.805, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
14. Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 novembre 2002, n° 01-12.816, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
15. Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juillet 2005, n° 04-13.764, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
16. Cour de cassation, 1re chambre civile, 23 janvier 2007, n° 06-16.062, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
17. Cour de cassation, chambre commerciale, 12 juin 2012, n° 11-11.424, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
18. Cour de cassation, 1re chambre civile, 18 décembre 2013, n° 12-18.537, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 1er octobre 2026
19. Taxe foncière : imposition des titulaires de droits spéciaux — BOFiP (BOI-IF-TFB-10-20-20) — consulté le 1er octobre 2026
20. En quoi consiste l'usufruit ? — Service-Public.fr (F934) — consulté le 1er octobre 2026
21. Taxe foncière sur les propriétés bâties — Service-Public.fr (F59) — consulté le 1er octobre 2026
22. Impôts locaux : qui doit payer la taxe foncière en cas d'indivision ? — Service-Public.fr (F263) — consulté le 1er octobre 2026
23. Succession : indivision entre les héritiers — Service-Public.fr (F1296) — consulté le 1er octobre 2026
24. Assurance du logement par le propriétaire — Service-Public.fr (F2023) — consulté le 1er octobre 2026
25. Durée de conservation des papiers — Service-Public.fr (F19134) — consulté le 1er octobre 2026

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