Aucune fréquence d'entretien d'une toiture n'est fixée par les textes que nous avons lus. Le code de la santé publique exige pourtant que les couvertures soient entretenues régulièrement « pour ne pas donner passage à des infiltrations d'eau », sous peine d'une contravention de 4e classe, et le propriétaire répond des dommages dus à un défaut d'entretien.

L’entretien de la toiture est-il obligatoire ? Ce que disent les textes sur la couverture d’une maison

Oui, au sens d’un entretien régulier, non au sens d’une fréquence. Depuis le 1^er octobre 2023, le code de la santé publique exige que les couvertures soient entretenues régulièrement pour ne pas laisser passer l’eau. Aucun des textes que nous avons lus ne dit en revanche tous les combien, ni sous quelle forme.

La règle tient en une phrase, à l’article R. 1331-47 du code de la santé publique : « Les couvertures et les terrasses, les murs et leurs enduits, […] sont entretenus régulièrement pour ne pas donner passage à des infiltrations d’eau ou des émanations, tout en respectant les dispositifs de ventilation indispensables. » Elle s’applique aux locaux d’habitation et à leurs abords, maisons comprises.

Cette phrase n’est pas nouvelle. Elle vient des règlements sanitaires départementaux, bâtis sur un modèle national : celui de Maine-et-Loire la porte presque mot pour mot, à son article 33. Le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 l’a reprise dans le code, et le ministère chargé de la santé range les articles 32 et 33 du règlement type parmi ceux « au moins partiellement repris » (réponse à une question écrite, Sénat, 4 juin 2026). La règle figure donc désormais dans un code national.

Trois autres articles du même code complètent le tableau :

• L’entretien des bâtiments se fait « notamment par la réalisation périodique des mesures et travaux nécessaires », et toute détérioration imprévue qui menace la santé ou la sécurité est réparée sans délai, au moins provisoirement (article R. 1331-46).
• L’étanchéité des chéneaux et des gouttières est vérifiée, les greniers sont ventilés en permanence, et les causes d’humidité sont recherchées (article R. 1331-44).
• Un toit végétalisé fait l’objet « d’un nettoyage, d’un entretien et d’une inspection réguliers » (article R. 1331-48).

Tous les combien entretenir sa toiture : une vérification par an, une habitude sans texte

Aucun texte que nous avons lu ne fixe de rythme : ni le code de la santé publique, ni le code civil, ni la loi sur les baux d’habitation. « Régulièrement » vise un résultat, une couverture qui ne laisse pas passer l’eau. Une vérification par an, et une autre après chaque tempête, est une habitude utile, sans obligation.

Ce que les textes citent donne une liste de points à regarder, sans calendrier :

• la couverture « avec ses raccords et accessoires », qui doit protéger contre les infiltrations d’eau (décret n° 2002-120 sur le logement décent, article 2) ;
• les chéneaux et les gouttières, dont l’étanchéité est vérifiée ; leur nettoyage a son propre guide, le nettoyage des gouttières ;
• les lanterneaux et les grilles, « nettoyés et vérifiés pour remplir en permanence leur fonction » (article R. 1331-47) ;
• le grenier ou les combles, dont la ventilation est assurée en permanence, et toute trace d’humidité, dont la cause est recherchée (article R. 1331-44).

Pour le moment de l’année, notre calendrier d’entretien de la maison place l’inspection de la toiture en février, après les tempêtes d’hiver, et les gouttières en novembre, après la chute des feuilles. C’est une proposition, pas une règle.

Et si vous découvrez des termites ou de la mérule dans la charpente, la loi impose une démarche : l’occupant, ou à défaut le propriétaire, en fait la déclaration en mairie (articles L. 126-4 et L. 126-5 du code de la construction et de l’habitation), dans le mois qui suit la découverte pour les termites (article R. 126-2).

Démoussage et nettoyage du toit : ce que disent les sources officielles

Peu de choses, et aucune fréquence. Service-Public.fr range le nettoyage et le démoussage d’une toiture parmi les travaux d’entretien dispensés d’autorisation d’urbanisme. En location, la liste des réparations locatives cite la mousse des auvents, terrasses et marquises, pas celle du toit. Nous n’avons trouvé aucune source officielle sur la méthode.

• Aucune formalité : « il peut s’agir aussi d’un nettoyage ou d’un démoussage », écrit Service-Public.fr parmi les travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, qui ne demandent ni déclaration ni permis.
• En location : « Auvents, terrasses et marquises : Enlèvement de la mousse et des autres végétaux » revient au locataire (décret n° 87-712, annexe, I, b). La toiture n’est pas dans la liste.
• La méthode et les produits : ni l’ADEME, ni le ministère de la Transition écologique, dans les pages que nous avons consultées, ne donnent de conseil sur le démoussage d’une toiture. Nous n’en donnons donc pas.

Toiture mal entretenue : responsabilité du propriétaire, amende et arrêté du maire

Trois conséquences possibles, prévues par trois codes. Le propriétaire répond des dommages causés par la ruine de son bâtiment quand elle vient d’un défaut d’entretien. Manquer à l’entretien régulier exigé par le code de la santé publique est une contravention de 4^e classe. Et si la toiture menace la sécurité, le maire peut prescrire les réparations.

• La responsabilité civile : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction » (article 1244 du code civil). Le texte vise le propriétaire, pas l’occupant.
• L’amende : la méconnaissance des règles d’hygiène et de salubrité des logements, dont l’article R. 1331-47, est une infraction (article R. 1331-16), punie de l’amende des contraventions de la 4^e classe (article R. 1312-14) : 750 € au plus.
• L’arrêté de mise en sécurité : quand un bâtiment n’offre plus « les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers » (article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation), le maire est compétent (article L. 511-4) et peut prescrire, par arrêté, « la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation », dans le délai qu’il fixe (article L. 511-11).

Le code de la santé publique ne dit pas qui, du propriétaire ou de l’occupant, porte l’entretien de la couverture : il renvoie aux « personnes auxquelles cette obligation incombe ». Entre bailleur et locataire, c’est la loi de 1989 qui répartit (voir plus bas).

Infiltrations, tempête : ce que couvre l’assurance habitation pour une toiture

Tout dépend de la cause. Selon Service-Public.fr, une infiltration par la toiture peut être prise en charge si elle résulte d’un événement soudain et accidentel, comme une forte pluie ou une tempête ; elle est généralement exclue quand elle vient d’un manque d’entretien ou de la vétusté. Les exclusions de votre contrat tranchent.

• L’entretien et la vétusté : « Elles sont généralement exclues lorsqu’elles sont dues à un manque d’entretien ou à la vétusté des installations » (Service-Public.fr), qui conseille de vérifier les dommages non couverts dans son contrat.
• Le contrat fait foi : l’assureur prend en charge les dommages, même causés par la faute de l’assuré, « sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police » (article L. 113-1 du code des assurances).
• La tempête : un contrat qui garantit les dommages d’incendie, ou tous autres dommages, à des biens situés en France ouvre droit à la garantie contre les effets du vent dû aux tempêtes (article L. 122-7).
• La déclaration : le sinistre se déclare dès que vous en avez connaissance, au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (article L. 113-2).

Face à un assureur qui invoque un défaut d’entretien, la date des dernières vérifications et les factures des réparations sont vos preuves.

Entretien de la toiture en location : ce qui revient au propriétaire et au locataire

Au propriétaire. La toiture ne figure pas dans la liste officielle des réparations locatives, et le bailleur doit remettre un logement décent, dont la couverture protège des infiltrations, puis faire toutes les réparations autres que locatives. Le locataire garde la mousse des auvents, terrasses et marquises, et le dégorgement des gouttières.

• Le logement décent : le logement « assure le clos et le couvert », et « la couverture avec ses raccords et accessoires » protège contre les infiltrations d’eau (décret n° 2002-120, article 2). Le bailleur est tenu de remettre un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
• L’entretien : le bailleur fait « toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (même article, c). La liste des réparations locatives ne mentionne ni toiture, ni couverture, ni tuiles.
• Ce qui revient au locataire : l’enlèvement de la mousse des auvents, terrasses et marquises, et le dégorgement des descentes, chéneaux et gouttières (décret n° 87-712, annexe, I, b et c), sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
• L’accès : le locataire doit permettre l’accès aux lieux pour les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal du logement (même article, e).

Le détail, ligne par ligne, est dans notre guide des réparations locatives.

Travaux sur la toiture : déclaration préalable et isolation obligatoire

Une réparation à l’identique ne demande aucune formalité. Une déclaration préalable est nécessaire dès que l’aspect extérieur change. Et une réfection qui touche au moins la moitié de la couverture oblige, sauf exceptions, à isoler la toiture ou le plancher du dernier niveau.

• Sans formalité : les travaux d’entretien ou de réparations ordinaires échappent à la déclaration préalable (article R. 421-17 du code de l’urbanisme). Service-Public.fr cite le remplacement à l’identique de quelques tuiles, des gouttières, ou de toute la toiture sans en changer la pente.
• Avec une déclaration préalable : quand l’aspect extérieur change, par exemple des tuiles ou des gouttières d’un autre modèle, ou une pente modifiée. Les règles d’urbanisme de la commune s’appliquent même sans formalité : renseignez-vous en mairie.
• L’isolation : quand les travaux comprennent « le remplacement ou le recouvrement d’au moins 50 % de l’ensemble de la couverture, hors ouvertures », le maître d’ouvrage isole la toiture ou le plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé (article R. 173-5 du code de la construction et de l’habitation). La règle vaut pour les logements, bureaux, commerces, établissements d’enseignement et hôtels (article R. 173-7). Elle cède devant un risque technique, une règle d’urbanisme ou de protection du patrimoine, ou une disproportion manifeste, dont un temps de retour sur investissement de plus de dix ans, aides déduites (article R. 173-6). L’ADEME publie une fiche sur cette obligation.
• Passer chez le voisin : si la toiture ne peut être atteinte que depuis son terrain, la servitude de tour d’échelle permet un passage temporaire pour des travaux indispensables, avec son accord écrit (Service-Public.fr).

Pour une façade, les règles sont différentes : voir notre guide du ravalement de façade.

En copropriété et en indivision : qui décide des travaux de toiture

En copropriété, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, que la loi définit comme incluant ceux qui portent sur « le clos, le couvert », se votent à la majorité des voix exprimées en assemblée générale. Dans une maison en indivision, chaque indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation du bien, même sans urgence.

• Copropriété : l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 range parmi les décisions prises à cette majorité « les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble […], qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ». Le carnet d’entretien de l’immeuble indique l’année de réfection des toitures et l’entreprise qui l’a faite (décret n° 2001-477, article 4) : voir notre guide du carnet d’entretien de copropriété.
• Indivision : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence » (article 815-2 du code civil). Notre guide de la maison en indivision range la toiture qui fuit parmi ces travaux de conservation.

Ce qu’il faut garder après l’entretien ou la réfection de la toiture

Nous n’avons trouvé aucun texte qui exige un document après une vérification. Mais la date de chaque passage, la facture de chaque réparation et des photos sont les preuves d’un entretien régulier : face à un assureur, à un voisin, à un locataire ou à un acheteur. Pour une réfection, Service-Public.fr conseille de garder la facture dix ans.

• La date de chaque vérification, et ce qui a été constaté : une tuile déplacée, une trace d’humidité dans les combles.
• Les factures des réparations et de la réfection : Service-Public.fr conseille de garder dix ans les factures de gros œuvre, dont il cite la charpente et la toiture, et le temps de détention du logement pour les travaux d’amélioration (durée de conservation des papiers). Le détail est dans notre guide sur les factures de travaux à garder, et les délais des garanties dans celui sur les garanties de la maison neuve.
• La référence des tuiles, pour remplacer à l’identique sans formalité.
• Des photos avant et après, et la déclaration faite à l’assureur en cas de sinistre.

Suivre l’entretien de la toiture sans y penser

Une toiture ne se rappelle à vous que le jour où elle fuit. Le plus simple est de noter la date de la dernière vérification et de poser la suivante tout de suite, sur un carnet que toute la maison consulte.

C’est ce que fait cärn : dès la création du carnet d’une maison, il propose la toiture parmi les entretiens du logement. La prochaine échéance est rappelée à chaque membre du carnet un mois, deux semaines et une semaine avant, puis le jour même ; « Je m’en occupe » prévient les autres que c’est pris en charge. Chaque intervention garde sa date, son montant, qui a payé, la facture et les photos, et un pense-bête garde la référence des tuiles.

Questions fréquentes

Faut-il faire vérifier sa toiture tous les ans ?

Aucun texte que nous avons lu n'impose de faire vérifier sa toiture tous les ans. Le code de la santé publique demande un entretien régulier des couvertures, pour qu'elles ne laissent pas passer l'eau (article R. 1331-47), sans fixer de rythme. Une vérification par an, et après chaque tempête, est une habitude utile, sans obligation.

Qui paie l'entretien de la toiture d'une maison louée ?

L'entretien de la toiture d'une maison louée est payé par le propriétaire. La liste officielle des réparations locatives (décret n° 87-712) ne cite ni la toiture ni la couverture, et le bailleur doit faire les réparations autres que locatives. Le locataire enlève la mousse des auvents, terrasses et marquises, et dégorge les gouttières.

L'assurance couvre-t-elle une fuite de toiture ?

Selon Service-Public.fr, une infiltration par la toiture peut être couverte par l'assurance si elle résulte d'un événement soudain et accidentel, comme une forte pluie ou une tempête, mais elle est généralement exclue quand elle vient d'un manque d'entretien ou de la vétusté. Les exclusions de votre contrat tranchent.

Faut-il une autorisation pour démousser ou réparer sa toiture ?

Non, il ne faut aucune autorisation pour un nettoyage, un démoussage ou une réparation à l'identique de la toiture, selon Service-Public.fr. Une déclaration préalable est nécessaire si l'aspect change : tuiles d'un autre modèle, pente modifiée. Les règles d'urbanisme de la commune s'appliquent dans tous les cas.

Refaire sa toiture oblige-t-il à isoler ?

Oui, refaire sa toiture oblige à isoler quand les travaux remplacent ou recouvrent au moins 50 % de la couverture. Le maître d'ouvrage isole alors la toiture ou le plancher du dernier niveau (article R. 173-5 du code de la construction et de l'habitation), sauf exceptions, dont un temps de retour sur investissement de plus de dix ans.

Sources (24)

1. Code de la santé publique, articles R. 1331-46 à R. 1331-48 (entretien des bâtiments) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
2. Code de la santé publique, article R. 1331-44 (étanchéité, humidité) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
3. Code de la santé publique, articles R. 1331-16 et R. 1312-14 (sanction) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
4. Code pénal, article 131-13 (montant des contraventions) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
5. Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
6. Règlement sanitaire départemental de Maine-et-Loire, titre II, articles 32 et 33 — préfecture de Maine-et-Loire — consulté le 28 septembre 2026
7. Règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation, question écrite n° 00810 et réponse du ministère chargé de la santé (JO Sénat du 4 juin 2026) — Sénat — consulté le 28 septembre 2026
8. Code civil, article 1244 (ruine d'un bâtiment) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
9. Code de la construction et de l'habitation, articles L. 511-2, L. 511-4 et L. 511-11 (mise en sécurité) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
10. Code de la construction et de l'habitation, articles L. 126-4, L. 126-5 et R. 126-2 (termites, mérule) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
11. Code de la construction et de l'habitation, articles R. 173-5 à R. 173-7 (réfection de toiture et isolation) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
12. Code de l'urbanisme, article R. 421-17 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
13. Code des assurances, articles L. 113-1, L. 113-2 et L. 122-7 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
14. Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, article 2 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
15. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
16. Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
17. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 24 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
18. Décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 (carnet d'entretien de l'immeuble), article 4 — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
19. Code civil, article 815-2 (conservation des biens indivis) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
20. Quelle autorisation d'urbanisme déposer pour faire des travaux de réparation de toiture ? — Service-Public.fr (F36767) — consulté le 28 septembre 2026
21. Assurance dégâts des eaux — Service-Public.fr (F1352) — consulté le 28 septembre 2026
22. Servitude de tour d'échelle — Service-Public.fr (F67) — consulté le 28 septembre 2026
23. Durée de conservation des papiers — Service-Public.fr (F19134) — consulté le 28 septembre 2026
24. Ravalement, rénovation de toiture, aménagement de pièces : l'obligation d'isolation — ADEME — consulté le 28 septembre 2026

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