Après la réception des travaux, trois garanties courent en même temps : la garantie de parfait achèvement, un an, pour tous les désordres signalés à l'entrepreneur ; la garantie de bon fonctionnement, deux ans au moins, pour les équipements dissociables ; la garantie décennale, dix ans, pour la solidité de la maison et son usage (code civil, art. 1792 à 1792-6).

Parfait achèvement, biennale, décennale : quelles garanties pour une maison neuve après la réception des travaux ?

Trois garanties légales protègent le maître de l’ouvrage à partir de la réception des travaux : la garantie de parfait achèvement pendant un an, la garantie de bon fonctionnement pendant deux ans au moins, et la garantie décennale pendant dix ans. Elles courent en même temps, et une clause du contrat ne peut pas les réduire.

Garantie	Durée, à compter de la réception	Ce qu’elle couvre	Texte
Parfait achèvement	1 an	Tous les désordres signalés : réserves du procès-verbal, puis ceux révélés ensuite et notifiés par écrit	Code civil, art. 1792-6
Bon fonctionnement (biennale)	2 ans au moins	Les éléments d’équipement qui ne font pas corps avec le bâti	Code civil, art. 1792-3
Décennale	10 ans	Les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination	Code civil, art. 1792 et art. 1792-4-1
Assurance dommages-ouvrage	De la fin de la première année aux dix ans	Le paiement des réparations de nature décennale, sans rechercher le responsable	Code des assurances, art. L. 242-1

Ces garanties pèsent sur tout « constructeur » : l’architecte, l’entrepreneur ou le technicien lié au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, et celui qui vend, après achèvement, une maison qu’il a construite ou fait construire (article 1792-1). La garantie de parfait achèvement, elle, est due par l’entrepreneur.

Elles sont d’ordre public : toute clause qui exclut ou limite la responsabilité décennale, ou qui exclut ou limite les garanties de bon fonctionnement et de parfait achèvement, est « réputée non écrite » (article 1792-5). Elles valent pour une maison neuve comme pour des travaux sur une maison existante : Service-Public.fr parle de travaux de construction « d’un ouvrage neuf ou sur un bâtiment existant ».

La réception des travaux : le point de départ de la garantie de parfait achèvement et des autres garanties

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter la maison, avec ou sans réserves. Elle est prononcée contradictoirement, à l’amiable ou, à défaut, par le juge (article 1792-6). Sa date fait partir les trois garanties : c’est la première date à retrouver dans le dossier.

Le procès-verbal de réception note les réserves, c’est-à-dire les défauts constatés ce jour-là. Ce point compte : selon Service-Public.fr, un désordre visible que vous ne signalez pas « est considéré comme accepté », et vous ne pourrez plus en demander la réparation au titre des garanties. Les défauts qui n’étaient pas visibles à la réception peuvent, eux, être couverts par une garantie selon leur nature.

Deux situations ont leur propre règle :

• Vous avez fait construire avec un contrat de construction de maison individuelle : vous pouvez encore, par lettre recommandée avec accusé de réception, dénoncer les vices apparents non signalés dans les huit jours qui suivent la remise des clés. Cette possibilité n’existe pas si vous vous êtes fait assister à la réception par un professionnel habilité ou assuré pour cette mission (article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation).
• Vous avez acheté sur plan : le vendeur ne peut pas être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents avant la réception des travaux, ni avant un mois après votre prise de possession (article 1642-1). L’action doit être engagée dans l’année qui suit cette date (article 1648).

Le jour de la réception, notez tout de suite les trois dates de fin : un an, deux ans et dix ans plus tard.

La garantie de parfait achèvement : un an pour faire réparer tous les désordres signalés

Pendant un an après la réception, l’entrepreneur doit réparer tous les désordres signalés : ceux notés en réserve au procès-verbal, et ceux apparus ensuite et notifiés par écrit (article 1792-6). La garantie ne couvre ni l’usure normale ni l’usage. Les délais de réparation se fixent d’un commun accord.

Le texte dit « tous les désordres » : il ne distingue ni la gravité du défaut, ni la partie de la maison touchée, gros œuvre ou équipement. Service-Public.fr donne comme exemples de désordres une fissure, une infiltration, un équipement qui ne fonctionne pas ou une malfaçon.

Le texte organise la suite en cas de blocage :

• À défaut d’accord sur le délai, ou si les réparations ne sont pas faites dans le délai fixé, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant, après une mise en demeure restée infructueuse.
• L’exécution des réparations est constatée d’un commun accord ou, à défaut, par le juge.

Service-Public.fr précise la marche à suivre : écrire à l’entrepreneur par lettre recommandée avec avis de réception en lui fixant un délai ; s’il n’intervient pas, tenter une médiation ; sans réparation, saisir le tribunal judiciaire dans l’année couverte par la garantie. Une demande en justice, même en référé, interrompt le délai (article 2241 du code civil).

La garantie biennale de bon fonctionnement : deux ans pour les équipements dissociables

Les éléments d’équipement qui ne font pas corps avec le bâti ont une garantie de bon fonctionnement d’au moins deux ans à compter de la réception (article 1792-3). Service-Public.fr cite le ballon d’eau chaude : tout ce qui s’enlève sans dégrader le bâti. Le contrat peut prévoir une durée plus longue.

La frontière passe par une question simple : l’équipement peut-il être déposé, démonté ou remplacé sans détériorer l’ouvrage ni enlever de matière ? Si non, il fait « indissociablement corps » avec le bâti et relève de la garantie décennale (article 1792-2). Si oui, il relève de la garantie biennale.

• La biennale ne couvre pas ce qui fait partie intégrante de la construction : Service-Public.fr cite les fondations, les murs porteurs et la toiture.
• Pour la faire jouer : signaler le défaut au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception, en lui demandant d’intervenir à ses frais dans un délai que vous fixez ; à défaut, médiation, puis tribunal judiciaire pendant la période couverte.
• Le délai : le constructeur est déchargé à l’expiration du délai de la garantie (article 1792-4-1).

Les équipements dont la fonction exclusive est de permettre une activité professionnelle dans la maison sont exclus de ces garanties (article 1792-7).

La garantie décennale : dix ans pour la solidité de la maison et son usage

Pendant dix ans après la réception, tout constructeur répond de plein droit des dommages, même dus au sol, qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-4-1). Il n’y échappe qu’en prouvant une cause étrangère.

Le code parle d’une « présomption de responsabilité » : le constructeur répond du dommage dès qu’il entre dans le champ de la garantie et apparaît dans les dix ans, sauf s’il prouve une cause étrangère. Cette présomption couvre aussi la solidité des éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert (article 1792-2). Service-Public.fr en donne des exemples :

• les ouvrages de fondation et d’ossature ;
• les ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement) et la voirie (chemin d’accès) ;
• les ouvrages avec fondations : véranda, terrasse, piscine enterrée ;
• les éléments indissociables : canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée.

Chaque constructeur doit être assuré pour cette responsabilité et le justifier à l’ouverture du chantier (article L. 241-1 du code des assurances). L’attestation d’assurance est jointe à ses devis et factures (article L. 243-2). Gardez-la : si le constructeur a disparu, Service-Public.fr indique de vous adresser à l’assureur dont les coordonnées y figurent.

L’assurance dommages-ouvrage : être remboursé sans attendre qu’un responsable soit désigné

Celui qui fait construire souscrit l’assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, pour lui et pour les propriétaires successifs (article L. 242-1 du code des assurances). Elle paie les réparations de nature décennale « en dehors de toute recherche des responsabilités ». Elle joue après l’année de parfait achèvement.

Elle intervient aussi pendant la première année dans deux cas : avant la réception, si le contrat avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution après une mise en demeure restée infructueuse ; après la réception, si l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations malgré une mise en demeure. Qui doit la souscrire, pour quels travaux, et ce que l’on risque sans elle : c’est l’objet de notre guide sur l’assurance dommages-ouvrage.

La déclaration de sinistre. Les clauses types du contrat, fixées par l’annexe II de l’article A. 243-1 du code des assurances, obligent l’assuré à déclarer le sinistre, par écrit contre récépissé, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique avec avis de réception. La déclaration comporte au moins :

• le numéro du contrat d’assurance ;
• le nom du propriétaire et l’adresse de la maison ;
• la date de réception, ou à défaut celle de la première occupation ;
• la date d’apparition des dommages, leur description et leur localisation ;
• pendant l’année de parfait achèvement, la copie de la mise en demeure adressée à l’entrepreneur.

Les délais de l’assureur, comptés à partir de la réception de votre déclaration (article L. 242-1) :

• 60 jours pour vous dire s’il accepte de mettre en jeu la garantie ;
• 90 jours pour vous présenter une offre d’indemnité ;
• 15 jours pour payer, une fois l’offre acceptée.

S’il ne tient pas l’un de ces délais, ou si son offre est manifestement insuffisante, vous pouvez engager les réparations après le lui avoir notifié : l’indemnité est alors majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. En cas de difficulté exceptionnelle, il peut proposer un délai supplémentaire, qui suppose votre accord exprès et ne dépasse pas 135 jours.

Ce qu’elle ne couvre pas : les dommages résultant exclusivement du fait intentionnel de l’assuré, de l’usure normale, du défaut d’entretien ou de l’usage anormal, et de la cause étrangère (annexe II). Et les actions nées d’un contrat d’assurance se prescrivent par deux ans (article L. 114-1) : Service-Public.fr en conclut qu’il faut déclarer le sinistre dans les deux ans de sa survenance ou de sa connaissance.

Maison achetée neuve ou revendue avant dix ans : les garanties suivent le propriétaire

Les garanties ne s’arrêtent pas à la revente. La décennale joue envers « le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage » (article 1792), l’assurance dommages-ouvrage est souscrite pour les propriétaires successifs, et un acte de vente signé moins de dix ans après la réception mentionne les assurances, attestation annexée.

• Achat sur plan : le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception, des garanties des articles 1792 à 1792-3, et « ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble » (article 1646-1).
• Revente dans les dix ans : l’acte mentionne l’existence ou l’absence des assurances de construction, et l’attestation d’assurance y est annexée (article L. 243-2).
• Après la vente, c’est l’acquéreur qui saisit l’assureur dommages-ouvrage, selon Service-Public.fr.

Si vous venez d’acheter une maison de moins de dix ans, retrouvez ces attestations dans votre acte, puis notez les dates de fin : c’est l’une des étapes de notre guide Vous venez d’acheter : les entretiens de la première année.

Comment faire jouer une garantie de construction : lettre recommandée, délais, tribunal

Identifiez d’abord la garantie, selon la nature du défaut et sa date. Écrivez ensuite au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception, en décrivant les désordres et en fixant un délai de réparation. Sans réponse : médiation, puis tribunal judiciaire avant la fin du délai. Pour un dommage décennal, déclarez aussi le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage.

Dans l’ordre, d’après Service-Public.fr et les textes :

1. Retrouvez la date de réception, sur le procès-verbal : c’est elle qui dit quelles garanties sont encore ouvertes.
2. Qualifiez le défaut. Moins d’un an : parfait achèvement, quel qu’il soit. Un équipement dissociable, moins de deux ans : bon fonctionnement. Solidité ou usage de la maison, moins de dix ans : décennale.
3. Écrivez au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception, en décrivant les désordres et en fixant un délai d’intervention.
4. Sans réparation, mettez-le en demeure. Pour la garantie de parfait achèvement, une mise en demeure restée sans effet permet de faire exécuter les travaux à ses frais et risques (article 1792-6).
5. Déclarez à l’assureur dommages-ouvrage pour un dommage de nature décennale, ou pendant la première année si l’entrepreneur n’a pas réparé malgré la mise en demeure. Service-Public.fr publie deux modèles : déclarer un sinistre à l’assureur dommages-ouvrage et demander l’application de la garantie décennale.
6. Tentez une médiation, puis saisissez le tribunal judiciaire avant l’expiration du délai de la garantie.

Tenez un journal : la date d’apparition de chaque désordre, des photos, la date d’envoi de chaque courrier et celle de son avis de réception. La déclaration à l’assureur vous demandera la date d’apparition des dommages.

Ce qu’il faut garder pour faire jouer les garanties d’une maison neuve

Le procès-verbal de réception d’abord : sans lui, aucune date de départ. Puis les devis et factures, avec l’attestation d’assurance décennale qui doit y être jointe, le contrat dommages-ouvrage, et chaque courrier recommandé avec son avis de réception. Service-Public.fr conseille de garder les factures de gros travaux tant que vous possédez le logement.

• Le procès-verbal de réception, avec ses réserves.
• Les devis, les factures et les attestations d’assurance décennale de chaque entreprise : elles donnent le nom de l’assureur à qui s’adresser si l’entreprise a disparu.
• Le contrat et l’attestation d’assurance dommages-ouvrage, à remettre à l’acheteur en cas de revente dans les dix ans.
• Chaque lettre recommandée, sa preuve de dépôt et son avis de réception, avec les photos datées des désordres.
• Les justificatifs d’entretien : l’assurance dommages-ouvrage exclut les dommages dus exclusivement au défaut d’entretien. Le calendrier d’entretien de la maison donne les rythmes à tenir.

Pour la durée, Service-Public.fr indique dix ans pour le gros œuvre, et la durée de conservation du logement pour les factures de construction, d’agrandissement ou d’amélioration ; nous détaillons ces durées dans le guide garder les factures de travaux. Pour une maison dont le permis de construire a été déposé depuis le 1^er janvier 2023, le propriétaire tient aussi un carnet d’information du logement (article L. 126-35-4 du code de la construction et de l’habitation).

Les dates de fin de chaque garantie, sans y penser

Un an, deux ans, dix ans : trois dates faciles à calculer le jour de la réception, et faciles à oublier ensuite. Dans cärn, chacune devient une échéance du carnet de la maison : un rappel arrive un mois, deux semaines et une semaine avant, puis le jour même, à chaque membre du carnet. Le temps d’écrire à l’entreprise avant que la garantie ne se referme.

Les pièces, elles, restent avec les travaux qu’elles prouvent : dans l’historique du carnet, chaque intervention garde sa date, son montant et ses justificatifs — le procès-verbal, la facture, l’attestation d’assurance, la photo du désordre.

Questions fréquentes

Quelle différence entre la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale ?

La garantie de parfait achèvement dure un an et couvre tous les désordres signalés à l'entrepreneur, même mineurs. La garantie décennale dure dix ans, mais seulement pour les dommages qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination. Les deux partent de la réception (article 1792-6 et article 1792 du code civil).

La garantie de parfait achèvement couvre-t-elle l'usure ?

Non, la garantie de parfait achèvement ne couvre pas l'usure. Le code civil précise qu'elle « ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage » (article 1792-6). Elle vise les désordres dus aux travaux.

Un contrat peut-il réduire les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale ?

Non, un contrat ne peut pas réduire les garanties légales de construction : une clause qui exclut ou limite la responsabilité décennale, ou qui exclut ou limite la garantie de bon fonctionnement ou celle de parfait achèvement, est réputée non écrite (article 1792-5 du code civil). Le contrat peut en revanche allonger la garantie de bon fonctionnement.

Que faire si le constructeur a disparu ?

La garantie décennale reste mobilisable quand le constructeur a disparu. Service-Public.fr indique de s'adresser à l'assureur dont les coordonnées figurent sur l'attestation d'assurance remise par le constructeur, ou au mandataire liquidateur (fiche F2034). L'assurance dommages-ouvrage, elle, paie sans attendre qu'un responsable soit désigné.

J'ai acheté la maison à son premier propriétaire : qui déclare le sinistre ?

Vous déclarez vous-même le sinistre, en tant que nouveau propriétaire. Après la vente, c'est l'acquéreur, bénéficiaire de l'assurance dommages-ouvrage, qui saisit l'assureur, selon Service-Public.fr. L'acte de vente signé moins de dix ans après la réception mentionne les assurances et en annexe l'attestation.

Sources (12)

1. Code civil, articles 1792 à 1792-7 (garanties des constructeurs) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
2. Code civil, article 1792-6 (réception, garantie de parfait achèvement) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
3. Code civil, article 1792-4-1 (délai de dix ans) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
4. Code civil, articles 1642-1, 1646-1 et 1648 (vente d'immeuble à construire) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
5. Code de la construction et de l'habitation, article L. 231-8 (contrat de construction de maison individuelle) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
6. Code des assurances, article L. 242-1 (assurance dommages-ouvrage) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
7. Code des assurances, articles L. 241-1 et L. 243-2 (assurance décennale, attestations) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
8. Code des assurances, annexe II à l'article A. 243-1 (clauses types dommages-ouvrage) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
9. Garanties après la réception des travaux — Service-Public.fr (F2958) — consulté le 28 septembre 2026
10. Garantie décennale des constructeurs — Service-Public.fr (F2034) — consulté le 28 septembre 2026
11. Assurance dommages-ouvrage (DO) — Service-Public.fr (F2032) — consulté le 28 septembre 2026
12. Durée de conservation des papiers — Service-Public.fr (F19134) — consulté le 28 septembre 2026

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