Oui, un héritier peut habiter seul une maison en indivision, s'il respecte sa destination et le droit des autres. Sauf accord contraire, il doit alors une indemnité d'occupation, que le juge fixe à défaut d'accord, principalement d'après la valeur locative. Elle ne se réclame que sur les cinq dernières années. Le conjoint survivant, lui, a un an de jouissance gratuite.

Un héritier peut-il occuper seul une maison en indivision ?

Oui. Chaque héritier peut user de la maison selon sa destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres : un seul peut donc y habiter, avec leur accord. Sans accord, c’est le président du tribunal qui règle l’usage, à titre provisoire. Et celui qui occupe seul la maison doit, en principe, une indemnité d’occupation.

La règle tient dans l’article 815-9 du Code civil : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires ». Le droit d’habiter la maison n’est donc réservé ni à celui qui vivait avec le parent décédé, ni à celui qui détient la plus grosse part : chaque indivisaire l’a.

Service-Public.fr en tire trois conditions pour qui veut utiliser le bien :

• l’accord des autres indivisaires — à défaut, il faut s’adresser au président du tribunal judiciaire ;
• le respect de la destination du bien : une maison construite pour être habitée reste une maison d’habitation ;
• une indemnité, si l’on utilise seul le bien, « sauf décision contraire » des autres.

Le cas le plus courant : un enfant vivait chez le parent, ou s’y installe après le décès, avec l’accord tacite des autres. Rien ne l’interdit ; mais sans accord clair sur la gratuité, un autre héritier peut réclamer plus tard l’indemnité, dans la limite de cinq ans. Les autres règles — qui décide des travaux, qui paie la taxe foncière, comment vendre — sont dans notre guide de la maison de famille en indivision.

L’indemnité d’occupation : quand l’héritier qui occupe seul la maison la doit-il ?

Quand il a la jouissance privative de la maison, et sauf convention contraire. L’indemnité est la contrepartie de cet usage exclusif ; elle n’est ni automatique ni interdite, et les héritiers peuvent décider d’une occupation gratuite. Habiter seul ne suffit d’ailleurs pas toujours à la rendre due : la Cour de cassation l’a jugé en 2018.

• Le principe. « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité » (article 815-9, alinéa 2). Les sommes versées à ce titre « représentent la contrepartie de la jouissance privative du bien indivis », selon impots.gouv.fr.
• Pas systématique. Service-Public.fr le rappelle : l’indemnité « n’est toutefois pas systématique », et les indivisaires peuvent décider d’une « occupation privative à titre gratuit ». C’est le sens de la réserve « sauf convention contraire ».
• Habiter seul ne suffit pas toujours. Dans une affaire où l’autre titulaire des droits ne pouvait plus quitter sa maison de retraite, la Cour de cassation a refusé l’indemnité : son impossibilité d’occuper la maison « ne procédait pas du fait » de celui qui y vivait. Occuper seul l’immeuble « ne caractérise pas une occupation privative », dit l’arrêt, s’il n’est pas établi que l’occupant, par son fait, empêche l’autre d’exercer son droit. L’affaire portait sur un droit de jouissance indivise né d’une clause d’accroissement entre deux personnes, jugée au visa de l’article 815-9.
• À qui elle revient. Le Code dit seulement que l’occupant en est « redevable ». Service-Public.fr parle d’une indemnité versée « aux autres indivisaires ».

Ce que la famille peut faire de la maison quand un parent part en établissement est l’objet de notre guide de la maison d’un parent en EHPAD.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation d’une maison indivise ?

Aucun texte ne fixe de barème ni de pourcentage. Les héritiers peuvent s’accorder sur un montant, ou sur la gratuité. À défaut d’accord, c’est le juge qui fixe l’indemnité, « en fonction principalement de la valeur locative du bien », selon Service-Public.fr, en tenant compte d’autres critères, comme la vétusté ou la part d’indivision détenue.

L’article 815-9 ne donne aucune méthode : il dit seulement que l’occupant est « redevable d’une indemnité ». Nous n’avons trouvé, sur les sites officiels, ni pourcentage de la valeur locative, ni abattement type.

Service-Public.fr décrit ce que fait le juge à propos d’un couple séparé propriétaire en indivision ; le fondement est le même article 815-9 :

1. Il vérifie que celui qui réclame n’a plus la jouissance du bien ; sinon, l’indemnité n’est pas due.
2. Il fixe la date de départ : celle à partir de laquelle le demandeur n’a plus eu cette jouissance.
3. Il fixe le montant, principalement d’après la valeur locative, mais « d’autres critères peuvent être pris en compte (par exemple : vétusté, part d’indivision détenue sur le bien, etc.) ».

Entre héritiers qui s’entendent, partir des mêmes éléments est une habitude raisonnable, pas une obligation. Le montant retenu, ou la gratuité, gagne à être écrit et signé de tous, puisque l’article 815-9 réserve justement la « convention contraire ». Notre guide de la convention d’indivision explique comment fixer ces règles pour plusieurs années.

Réclamer l’indemnité d’occupation : le délai de cinq ans de l’article 815-10

Les fruits et revenus d’un bien indivis ne se réclament plus cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. La Cour de cassation applique ce délai à l’indemnité d’occupation : on ne peut obtenir que les cinq dernières années avant la demande, sauf interruption ou suspension de la prescription.

Le texte, à l’article 815-10 du Code civil : « Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. » Le même article pose que les fruits et revenus des biens indivis « accroissent à l’indivision ».

La Cour de cassation l’a appliqué à l’indemnité d’occupation, dans une affaire entre ex-époux : celui qui la demande tardivement « n’est en droit d’obtenir qu’une indemnité portant sur les cinq dernières années qui précèdent sa demande, sauf les cas d’interruption ou de suspension de la prescription ».

Concrètement, attendre le partage pour faire les comptes peut coûter aux autres héritiers les années les plus anciennes. Deux dates comptent : celle de l’entrée dans les lieux, et celle de la demande.

Qui paie l’entretien, les travaux et les charges quand un héritier occupe la maison ?

Chaque héritier supporte les pertes à proportion de ses droits. Celui qui paie de ses deniers une dépense nécessaire à la conservation de la maison, ou une amélioration, doit en être crédité ; à l’inverse, il répond des dégradations dues à son fait ou à sa faute. Le ramonage et l’entretien de la chaudière, eux, se font à l’initiative de l’héritier qui occupe la maison.

• Les pertes. Chaque indivisaire « supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision » (article 815-10). Pour la taxe foncière, voir notre guide de la maison en indivision.
• Ce que l’occupant avance. S’il améliore la maison à ses frais, « il doit lui en être tenu compte selon l’équité », d’après ce dont la valeur du bien a augmenté au partage ou à la vente ; de même pour les dépenses nécessaires « qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation » du bien, même sans amélioration (article 815-13). Une chaudière remplacée, une toiture réparée : la facture à son nom compte.
• Ce qu’il abîme. « L’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute » (même article).
• Les entretiens obligatoires. Pour une cheminée ou un poêle, le ramonage est effectué « à l’initiative de l’occupant » (article R. 1331-73 du code de la santé publique) ; pour une chaudière individuelle, l’entretien annuel aussi (articles R. 224-41-4 et R. 224-41-5 du code de l’environnement). Ces textes disent qui doit les faire faire, pas comment leur coût se partage entre indivisaires. Le détail est dans nos guides du ramonage et de l’entretien de la chaudière.
• Les charges courantes — eau, électricité, abonnements : nous n’avons trouvé aucun texte qui les répartisse entre indivisaires. C’est à l’accord entre héritiers de le dire.

Le parent survivant dans la maison : un an gratuit, puis un droit viager ou l’usufruit

Le conjoint survivant qui habitait la maison a, de plein droit, un an de jouissance gratuite du logement et de son mobilier. Ensuite, il peut y garder un droit d’habitation jusqu’à son décès, s’il en manifeste la volonté dans l’année et si le défunt ne l’en a pas privé. S’il a choisi l’usufruit, il jouit de la maison comme un propriétaire.

La première année. Si la maison appartenait aux époux ou dépendait totalement de la succession, le conjoint qui y habitait « a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier » (article 763 du Code civil). Cet article est « d’ordre public ». Si la maison appartenait seulement en partie au défunt, en indivision — avec ses frères et sœurs, par exemple —, l’indemnité d’occupation est remboursée au conjoint par la succession pendant l’année. Service-Public.fr le résume : dans ce cas, « vous avez le droit d’habiter dans le logement pendant 1 an après son décès ».

Ensuite, le droit viager. Si la maison appartenait aux époux ou dépendait totalement de la succession, le conjoint qui y habitait a, « jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier » (article 764). Avec ses conditions :

• il doit manifester sa volonté dans l’année qui suit le décès (article 765-1) ;
• le défunt pouvait l’en priver, mais seulement par un testament par acte public, « reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins » (article 971, auquel renvoie l’article 764) ;
• la valeur de ce droit s’impute sur sa part d’héritage ; si elle la dépasse, il ne doit rien pour l’excédent (article 765) ;
• occupant toute la maison, il est « assujetti […] aux réparations d’entretien et au paiement des contributions, comme l’usufruitier » (article 635, auquel renvoie le même article 764).

Le conjoint et les autres héritiers peuvent exiger un inventaire des meubles et un état de la maison (même article 764), et tous ensemble convenir de convertir ce droit en rente viagère ou en capital (article 766). Et si la maison n’est plus adaptée à ses besoins, le conjoint peut la louer pour financer son nouvel hébergement : c’est l’une des pistes de notre guide de la maison d’un parent en EHPAD.

L’usufruit. Quand tous les enfants sont issus des deux époux, le conjoint choisit entre l’usufruit de la totalité des biens et le quart en propriété ; en présence d’un enfant d’une autre union, il reçoit le quart en propriété (article 757). S’il prend l’usufruit, ses enfants ont la nue-propriété de la maison. Il n’y a pas d’indivision entre lui et eux : Service-Public.fr rappelle qu’elle suppose des droits « de même nature » sur un même bien. L’usufruitier jouit de la maison « comme le propriétaire lui-même » (article 578) ; il paie les réparations d’entretien et les charges annuelles, comme les contributions, les grosses réparations restant au propriétaire (articles 605 et 608). Entre les enfants nus-propriétaires, en revanche, il y a bien indivision. Et s’il faut un jour adapter la maison à l’âge du parent qui l’habite, voyez notre guide pour adapter la maison d’un parent âgé.

Garder la maison : l’attribution préférentielle au partage, ou le maintien dans l’indivision

L’héritier ou le conjoint qui habitait la maison au moment du décès peut demander, au partage, qu’elle lui soit attribuée par priorité, à charge de soulte s’il y a lieu. Pour le conjoint survivant, c’est de droit. Le conjoint peut aussi demander au tribunal de maintenir l’indivision sur le logement, cinq ans au plus, renouvelables.

• Qui peut la demander. « Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire », pour « le local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant » (article 831-2). Un enfant qui s’est installé dans la maison après le décès n’entre pas dans ce cas.
• Pour le conjoint, elle est « de droit », et elle ne préjudicie pas à son droit viager d’habitation (article 831-3).
• La soulte. L’attribution se fait « à charge de soulte s’il y a lieu » (article 831) : les lots peuvent être de valeur inégale, moyennant une somme d’argent versée aux autres héritiers, explique Service-Public.fr. Sauf accord, elle est payable comptant ; le conjoint peut exiger des délais, dix ans au plus, pour la moitié au plus de la soulte (article 832-4).
• À plusieurs, ou en désaccord. Plusieurs héritiers peuvent la demander ensemble, pour conserver la maison à plusieurs. Sans accord, le tribunal tranche ; entre demandes concurrentes, il tient compte de « l’aptitude des différents postulants à gérer les biens en cause et à s’y maintenir » (article 832-3).
• Jusqu’au partage. L’attributaire ne devient propriétaire exclusif « qu’au jour du partage définitif » (article 834) : d’ici là, il reste un indivisaire, et l’article 815-9 continue de s’appliquer.

Le maintien dans l’indivision. Le tribunal peut maintenir l’indivision sur la maison qu’habitait le défunt ou son conjoint (article 821-1). S’il reste des enfants mineurs, le conjoint, tout héritier ou le représentant légal des mineurs peut le demander ; sinon, seul le conjoint, s’il était ou est devenu copropriétaire et habitait la maison au décès (article 822). Le maintien vaut cinq ans au plus, renouvelables jusqu’à la majorité du plus jeune descendant, ou jusqu’au décès du conjoint (article 823).

Les voies pour sortir de l’indivision, quand personne ne garde la maison, sont décrites dans notre guide de la maison en indivision.

Ce qu’il faut garder quand un héritier occupe la maison indivise

Gardez l’accord sur l’occupation — gratuite ou contre une indemnité —, la date d’entrée dans les lieux, chaque facture payée par l’occupant avec son nom, et les justificatifs d’entretien. Ces pièces servent le jour où une indemnité est réclamée, et au partage, quand il faut faire les comptes entre héritiers.

• L’accord écrit, signé de tous : occupation gratuite, ou montant de l’indemnité. C’est la « convention contraire » que réserve l’article 815-9.
• Les dates : le décès, qui fait courir le délai d’un an du conjoint (article 765-1) ; l’entrée dans les lieux ; toute demande d’indemnité, à partir de laquelle se comptent les cinq ans à rebours (article 815-10).
• Les factures des travaux avancés par l’occupant, à son nom : ce sont elles qui permettront d’en tenir compte au partage (article 815-13).
• Les justificatifs du ramonage et de l’entretien de la chaudière, que l’occupant fait faire.
• L’inventaire des meubles et l’état de la maison, si le conjoint exerce son droit viager : il peut être exigé par lui comme par les autres héritiers (article 764).

Qui s’en occupe, qui garde les papiers, qui prévient les autres : c’est la part invisible du travail, celle de notre guide sur la charge mentale de la maison.

Suivre la maison indivise et ses frais sans y penser

Dans cärn, la maison a son carnet, partagé gratuitement par code avec tous les héritiers, celui qui l’habite comme ceux qui vivent loin : chacun voit qui a fait quoi. Chaque intervention y garde sa date, son montant, le nom de celui qui l’a payée et ses justificatifs — la facture de la chaudière réglée par l’occupant, celle de la toiture partagée entre tous.

Dès la création du carnet d’une maison, cärn propose le ramonage, l’entretien de la chaudière et l’assurance habitation ; chaque échéance est rappelée à tous les membres, et « Je m’en occupe » prévient les autres. Le délai d’un an du conjoint survivant peut s’y noter comme une échéance de plus. Avec cärn+, à 36 € par an, le budget fait le compte de qui a payé quoi, et l’export PDF réunit tout l’historique du carnet. cärn ne remplace ni l’accord entre héritiers ni le compte établi au partage ; il en garde les pièces.

Questions fréquentes

Un héritier qui habite la maison doit-il un loyer aux autres héritiers ?

L'héritier qui habite la maison ne doit pas un loyer aux autres héritiers, mais une indemnité d'occupation : l'indivisaire qui occupe seul la maison en est « redevable », sauf convention contraire (article 815-9 du Code civil). Les héritiers peuvent convenir d'une occupation gratuite. À défaut d'accord, le juge fixe le montant, principalement d'après la valeur locative, selon Service-Public.fr.

Combien d'années d'indemnité d'occupation peut-on réclamer ?

L'indemnité d'occupation se réclame sur cinq années au plus. Aucune réclamation sur les fruits et revenus d'un bien indivis n'est recevable plus de cinq ans après la date où ils ont été perçus ou auraient pu l'être (article 815-10). La Cour de cassation applique ce délai à l'indemnité d'occupation : on ne peut obtenir que les cinq dernières années avant la demande, sauf interruption ou suspension de la prescription.

Le parent survivant doit-il une indemnité pour rester dans la maison ?

Le parent survivant ne doit pas d'indemnité la première année pour rester dans la maison : le conjoint qui y habitait a, de plein droit, un an de jouissance gratuite du logement et du mobilier (article 763). Ensuite, si la maison appartenait aux époux ou à la seule succession, il peut y garder un droit d'habitation jusqu'à son décès, à condition de le demander dans l'année ; la valeur de ce droit s'impute sur sa part d'héritage.

L'héritier qui occupe la maison peut-il la garder au partage ?

Oui, l'héritier qui occupe la maison peut la garder au partage s'il y avait sa résidence au moment du décès : il peut en demander l'attribution préférentielle, à charge de soulte s'il y a lieu (article 831-2 du Code civil). Pour le conjoint survivant, cette attribution est de droit. En cas de désaccord ou de demandes concurrentes, le tribunal tranche.

Sources (15)

1. Code civil, articles 815-9, 815-10 et 815-13 (droits et obligations des indivisaires) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
2. Code civil, articles 757 et 763 à 766 (droits du conjoint successible) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
3. Code civil, article 971 (testament par acte public) — Légifrance — consulté le 29 septembre 2026
4. Code civil, articles 578, 605, 608 et 635 (usufruit, usage et habitation) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
5. Code civil, articles 831 à 834 (attributions préférentielles) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
6. Code civil, articles 821 à 823 (maintien dans l'indivision) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
7. Cour de cassation, 1re chambre civile, 15 mai 2008, n° 06-20.822, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
8. Cour de cassation, 1re chambre civile, 3 octobre 2018, n° 17-26.020, publié au Bulletin — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
9. Code de la santé publique, article R. 1331-73 (initiative du ramonage) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
10. Code de l'environnement, articles R. 224-41-4 et R. 224-41-5 (entretien des chaudières) — Légifrance — consulté le 28 septembre 2026
11. Succession : indivision entre les héritiers — Service-Public.fr (F1296) — consulté le 28 septembre 2026
12. Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? — Service-Public.fr (F1725) — consulté le 28 septembre 2026
13. Partage de la succession — Service-Public.fr (F16194) — consulté le 28 septembre 2026
14. L'ex-compagnon qui demeure dans le logement commun doit-il payer une indemnité d'occupation ? — Service-Public.fr (25 avril 2024) — consulté le 28 septembre 2026
15. Comment est imposée l'indemnité d'occupation du logement au profit de l'un des ex-époux ? — impots.gouv.fr — consulté le 28 septembre 2026

Une erreur ? contact@getcarn.com

← Tous les guides « Maison de famille »